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地根、银根双损,王健林称万达是赢家,你信吗?

Eastland 来源:虎嗅网 2017-07-21
没有增量,就是零和博弈,就必有输赢。

在7月19日下午“一波三折”的签约仪式上,王健林表示:“不管是从企业战略,还是商业逻辑看,三方都是赢家。”

77间酒店已经开业,13个文旅项目已冲过立项、规划、报批、设计、融资等关卡,多数已经开工,其中四个已经开业。这样的背景下,90宗资产易主能创造多少新财富?难道酒店姓李就比姓王赚得多?

没有增量,就是零和博弈,就必有输赢。

“不知妻美”、“悔创阿里”没人信,“赢家万达”则不那么容易看穿。

“地根”不是包袱

32GB版iPhone 7的BOM(Bill of Material)成本约1500元,售价5388元;64GB版的三星Galaxy S8的BOM成本约2000元,京东全球购报价为4558元。拿1500元物料造手机,卖5300多元,是苹果的本事,全世界只此一家。

但苹果的本事在中国房地产开发领域不值一提。楼面地价1500元、建安成本3000元的商品房,卖一、两万一平的例子不可胜数。如果楼市火爆,卖到三、四万一平也不是没有可能。

中国房开商发财的诀窍是土地升值,土地储备是他们的“命根子”,被称为“地根”。一般情况下,土地升值幅度与“囤地”时长成正比。如果说李嘉诚对大陆经济有一丝“贡献”,那就是向房开商演示了囤地。

例如,李嘉诚旗下长江实业(0001.HK)于2005年斥“巨资”1.84亿收购土地面积29.8万平方米的北新嘉园项目,每平米617元。项目定位为超豪华别墅,业界称“皇家别墅”,完工时间被一推再推到2019年,如卖到每平米6万以上,土地价增值幅度将超百倍!由于北京市政府早已不批这种低容积率项目,“皇家别墅”或许成为绝版,卖到10万、20万一平也不是没有可能。

这只是李嘉诚涉嫌囤地的冰山一角。

近年来,政府严厉打击囤地,李嘉诚式捂地几乎绝迹,但成片拿地成本与商品房售价之间的差价仍然是房开商最主要、甚至唯一的获利路径。

此次万达出让的13个文旅项目,土地储备(建面)为5897万平米(大约相当于万达集团土地储备的80%),其中可售面积4970万平米、自持面积927万平米。融创以438.44亿元的价格,获得91%权益,土地储备获取单价为817元/平米。交易完成后,融创权益对应的可售面积、自持面积分别为4523万平米(4970*91%)、844万平米(927*91%)。

假如可售部分建安成本2500元/平米(相当于万达B版标准)、自可售部分建安成本3500元/平米(相当于万达A版标准),则13个项目的总建安成本为1567亿,目前已获454亿贷款(账面现金300亿)。

由于项目是滚动开发,先期回款可用于后续开发,而且孙宏斌透露会卖掉一部分可售项目(给其它开发商)。有老王办妥的454亿贷款打底,老孙建成13个项目资金压力不大。

根据推算,可售、自持物业成本分别为3317元/平米和4317元/平米。如果可售部分均价5000元/平米,自持部分评估值为10000元/平米。保守估计,融创从可售面积将获毛利761亿、自持面积“公允值”增加480亿,合计共1241亿。

所谓“文旅项目”本质上是房地产开发,建个主题乐园就能打着“文化”招牌大规模廉价拿地。好比高档别墅配个健身房、图书馆,说自己是“文化地产项目”,谁信?

今朝万达80%的土地储备被拿走,1240亿毛利拱手让人,赢在何处?

坊间普遍认为万达变卖13个文旅项目与谋求A股上市有关。的确如此,但通常潜在上市公司梳理拟上市业务时会把不打算“装入”的资产剥离给关联公司,如顺丰剥离电商业务。万达商业地产完全可以把13个项目转让给王思聪的普思资本。

普思钱不够怎么办?从万达借呀,孙宏斌能借王思聪当然更能借。

“银根”是血液

资金是所有企业的血液,对房地产商尤其重要。从土地储备到可售商品房,一步步都要用钱堆。为了尽可能多拿地、多建房,房地产商通过一切可能的渠道“搞钱”,银行贷款、信托、发债、股权融资、项目融资……通常,拿到土地使用权,开发商马上会把土地质押给银行。没有一家房开商自认钱多不需借贷。

中国房地产业协会《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,房地产行业2015年负债水平保持高位运行,净负债率均值为96.09%。

2016年,整个经济体去杠杆力度空前。年末,上市房企净资产负债率均值为84.56%,较2015年末下降11.53个百分点,但仍属高位运行。激进的融创,净资产负债率高达121.5%。

前天(7月19日),王健林透露了万达商业的债务数据:“本次转让后,万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿,加本次转让收回现金680亿,现金共计约1700亿。万达商业还有1300亿销售物业存货,全部卖掉也可以收回几百亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。”

降杠杆绝不是完全取消杠杆,没人借贷银行就得倒闭。莫说中国房企,苹果也会使用杠杆。就在6月14日,苹果发行10亿美元债券,期限到2027年,年息3%。

全行业净资产负债率高达80%,王健林却要清偿万达集团大部分银行贷款,有赌气的意味:排查万达授信?我索性一分钱不借,好比哪吒把血肉还给李靖!

但这样一来,万达的银根就全靠自己了。#大拇指卷煎饼,自己吃自己#

王健林话中有话

“7.10方案”与“7.19方案”之间的差异显而易见,后者对前者的三处“硬伤”进行了修补:

一是吃独食。王老板负债率高、风险大,让负债率更高的孙老板接盘风险岂不更大?既然如此,就要找人“分担风险”,所以李老板入局。

二是文旅项目转让价过低。原定295.75亿元收购价还不及注册资本(13个项目注册资本金合计325亿元),相当于按建房所用的砖瓦、木料估值并补偿的“强拆”!“7.19方案”将对价提高142.7亿,使万达颜面稍存。

三是万达通过银行贷给融创296亿,让融创用万达的钱收购万达的13个文旅项目,过于“辣眼”。“7.19方案”取消了这一条款。

王健林说“此次融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额,整体交易还是划算。融创无需通过万达借款就可完成交易。”似乎在感谢孙宏斌“不杀之恩”,言下之意融创不增加收购金额万达也得卖,融创非要借款万达就得借。

关于77家酒店卖199亿,王健林说:“放眼全球,这样低价的收购机会百年难遇。富力通过一定财技,也可提高酒店收益率至理想水平。”“百年难遇”是吐槽贱卖,“通过财技”暗讽富力“长项”尽在于此。

王健林指出万达商业、万达文旅都已经走上“轻资产”品牌经营之路,他说“目前中国,能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。”

万达卖资产、还债,走上“轻资产”之路,这句话并不准确。房地产开发属于“重资产”,但其他开发商建好就卖,只有王健林海量持有建成物业,于是成就了今天的万达。

近年王健林推行的轻资产,是让投资人持有物业,万达提供品牌和管理服务。万达要拿走四成收益,可不是占地几平方公里的项目每年只固定拿5000万。

万达也要卖掉一部分房子,所谓“以售养租”(详见虎嗅2014年10月8日《首富光影下,万达模式面临拐点》)。这部分业务与其他房开商没有本质区别。也是拿地,开发个几年,就着土地升值卖出去。13个文旅项目84%的面积属于“建好就卖”的,扯“轻资产”有些牵强。#王健林偷换了自己的概念#

王健林的讲话,骄傲中带着无奈。在地根、银根受到重创之后,通过土地升值坐享暴利的模式与万达渐行渐远了。

原标题:地根、银根双损,王健林称万达是赢家,你信吗?

题图来源:新浪财经

相关标签: 万达  王健林  富力  融创  
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