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华润置地的反思:力保规模前十 布局农业消费和特色小镇

张晓玲,黄昱 来源:21世纪经济报道 2017-09-13
面对上半年不太亮眼的成绩单,华润置地管理层开始反思,试图从城市布局和土地储备上进行突破。

2017年上半年,标杆房企华润置地销售排名跌出了前十。

作为长久以来的十大龙头和品牌房企之一,华润置地(以下简称华润)近几年的增速放缓,接连被融创、龙湖、金地超越。今年上半年,华润销售637亿,增速落后于同类房企,排名11。

面对上半年不太亮眼的成绩单,华润置地管理层开始反思,试图从城市布局和土地储备上进行突破。华润置地副主席唐勇表示,公司有能力维持在规模前十的位置。

不过,较早开始“住宅+商业+增值服务”的华润,其优势更在于投资物业和持有物业运营,旗下拥有万象城等商业地产知名品牌,其持有物业租金收入也走在房企前列。

9月7日,华润发布了新的农业消费品牌耕雨,正式进军城市农业消费领域。通过在商场、写字楼和社区构筑农业消费场景,与日常生活结合,打造田园综合体、特色小镇等,以业态体验的方式将农业带入到城市生活中。这可以看作是华润置地在持有物业上的延伸。

力争销售规模前十

中期业绩报告显示,2017年1-6 月,华润置地累计销售面积为437万平方米,同比增长1.7%;实现合约销售632亿人民币,同比增长13.8%。相比碧桂园、龙湖超过100%,融创、恒大超过70%的增速明显落后,也落后于主流房企约30%的平均水平。

受增速缓慢影响,华润置地已经掉出了房地产行业销售排名前十。据克而瑞研究中心发布的销售金额排行榜单,华润置地今年上半年的累计销售额排在第11位,而2016年上半年的排名为第9名。

观察华润的规模增速变化曲线可以发现,2011年华润置地的销售增速为62%,此后下滑,2014年降至冰点,仅有4%;在市场火热的2015、2016年,华润销售增速也仅为15.3%、27%。

对此,唐勇透露:“我们内部在不断检讨,战略和管理需要调整和改善。”

检讨首先在城市布局上,唐勇指出,“华润置地的投资策略一直比较聚焦一二线城市,对标同行中增长比较快的企业,他们在二线三四线甚至五线都有比较多的布局,正好在过去一两年的城市化进程中受益,这是值得我们反思的”。

华润置地试图通过放大杠杆来扩充土地储备。唐勇表示,如果过于约束负债比率会影响公司的增速。“应该考虑释放一些空间,在合理的代价下补充土地储备,让公司能够有长期增长的潜力。”

较低的净负债率给了华润加码拿地的加杠杆空间。中报显示,华润置地的净负债率从去年年底的23.8%升至今年六月底的41.5%,仍维持在行业较低水平。

此外,华润置地拥有行业较低的资金成本,仅有4.1%,这为规模扩张、加杠杆提供了充足的筹码。

实际上在这种反思之下,华润已经加快了动作。公司上半年共斥资436.5亿(权益地价274.6亿)拿下24宗土地,新增建筑面积577万平方米,这些土地几乎都来自于公开市场。

截至2017年6月30日,华润置地已布局全国57个城市,总土地储备面积有4785万平方米,一二线城市土地储备占比达75%。管理层表示,这些储备可满足公司未来三年的发展需求。

对于未来的规模排位,唐勇给出的期望是“保住前十”左右的位置。中期业绩投资者电话会议上,唐勇宣布华润置地将2017年全年销售目标,由原来的1200亿元提升10%至1320亿元。并称未来五年可以做到每年10%的增长。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从华润置地的开工项目和可售项目来看,下半年公司的推盘节奏可能会加快,但在大城市楼市调控政策继续收紧的背景下,其在去库存上会受到一定影响。

强化综合体运营优势

虽然在规模扩张上略显疲态,但华润置地近年来在商业地产、产业地产等领域却活力十足。

9月7日,在其“销售物业+投资物业+X”商业模式的指导下,华润置地宣布进军现代农业领域,推出耕雨品牌,分别规划了“农夫计划”、“农园计划”、“田园计划”三大产品线。

据华润置地产业地产工作组执行组长、华南大区产业创新部总经理晓曼介绍,“农夫计划”将农业融合到商业和写字楼空间中,为白领、亲子家庭和青少年提供可以亲近自然的都市农场,其首个落地项目为深圳华润城的屋顶农场。

“农园计划”将打造新型住宅农业化社区,华润小径湾社群农园作为“农园计划”的落地项目,将在社区内引入自然学校、农场、生态餐厅等业态。

“田园计划”将建设农业特色小镇,以现代科技打造高效农业生产系统;同时配套相关生活服务设施,首个项目为惠州罗浮山耕雨小镇。

在操作模式上,华润置地与中国农科院·中环易达成立了“城市农业研究院”,未来将共同研发高新农业技术,探索全新商业模式并积极孵化特色小镇、田园综合体等落地项目,进一步延伸城市综合体运营。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,华润置地的资金成本维持在行业最低水平,有实力来培育商业地产、特色小镇等周期较长的项目。

中报显示,上半年华润置地包括酒店经营在内的投资物业共实现营业额港币40.1亿,同比增长13.2%,整体毛利率由去年同期的61.0%上升到年中的62.3%。

租金收入上涨主要源于上半年购物中心零售额的增长。期内,华润旗下购物中心零售额达人民币163.1亿,同比增长33%,同店零售额同比增长27.8%。

据中报数据,华润置地在营的投资物业总建筑面积合计574万平方米,包含已开业的万象城13个,五彩城/万象汇8个以及其他购物中心2个。

严跃进认为,万象城等自持型项目投资和经营表现较好,后续将为华润增加更多现金流。

唐勇透露,到2019年,华润置地在营的购物中心将增加到44个,单购物中心的运营面积就可以达到550万平方米,整体租金收入将超过100亿港币。

华润置地的自信来源于其充足的商业地产土地储备,数据显示,公司总土地储备中有745万平方米是投资物业储备,与公司商业模式匹配度高。

来源:21世纪经济报道

原标题:华润置地的反思:力保规模前十 布局农业消费和特色小镇

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