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致命的自如“甲醛”风波

罗丽娟 来源:21世纪商业评论 2018-09-07
自如的高效率对于租客的健康,可能是致命的。

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今年7月,一名阿里员工死于急性白血病,半年前入职时,他的体检报告并无明显异常,其妻子检测了丈夫生前租住的杭州自如公寓,结果显示:甲醛超标。

随后,妻子将自如起诉至法院,法院已立案,定于9月27日开庭审理。针对此事件引发的舆论风暴,自如回应称,从9月1日起,下架9个城市的全部首次出租房源,待CMA(中国计量认证)认证机构检验合格后再行上架。

这是一个月以来,自如再次卷入漩涡,此前,自如被指以高价抢夺房源,推高租金,并涉嫌违法违规。这家国内最大的长租公寓运营商,陷入成立7年来最大的麻烦。

“自如”一词,寓意对自由的精神向往,希望人们在生活居住中,体会到无拘无束、自由自在的状态,而不为各种琐事困扰,传递一种全新的、有品质的生活方式。如今,自如的形象与其标榜的理想已大相径庭。

变异的盈利

2011年5月,链家集团成立自如事业部,主理其资产管理业务线,上线半个月不到,自如迎来首位“自如客”——一名本科毕业一年的传媒从业者,自如将其特别记录在百度百科词条中,同时确立了年轻人为主的客群方向。一年后,自如客已达近3万人。

2015年,自如完成分拆,成为链家旗下的独立运营子公司,当年底,自如友家房间数达20万间,自如客累积达40万人。2018年1月,自如宣布完成A轮40亿元融资,由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投,估值高达200亿元,坐拥全国一二线重点城市超70万间房源,自如客160万人,管理资产价值超过8000亿元。

自如的商业模式非常简单,它以分散式公寓起家,从房东租下房源,将房屋重新设计装修,配备家居、家电,再以“二房东”身份向市场转租,同时提供保洁、家修、搬家等收费增值服务,其后也开拓了集中式、短租等模式产品线,分散式长租公寓一直是其主力业务。

“市面上,房东直接向中介提供返租的房源,可省去寻找租客的繁琐和期间空租的风险,通常只能收取低于市场价的租金,但是,自如一般能开出同等甚至高于市场价的租金,自然对房东更有吸引力。”一位在链家离职的房产经纪人告诉《21CBR》记者。

今年7月,许艳在广州市白云区一套90平方米小三房,由于租客租约到期,又将房子在网上放租,很快收到了自如的报价。“这套房子以前都是出租给个人,租金基本在4200元/月,换租客时常有一两个月的空置期,自如一来就给出4200元的租金,之后每年递增3%。”许艳告诉《21CBR》记者,价格还有谈判余地,“我们试探了一下,4400元/月应该也能谈下来,即便扣除每月100多元的物管费,报价依然比租给个人稍微高些。”

许艳做过对比,相较其他运营机构,自如的优势更加明显,“比如租给建行的存房贷,给出的租金大概只有自如的7-8折,只是租金递增等约定有所不同。”

那么,高价揽下房源的自如,如何挣钱?

“我们的算账逻辑很简单,就是一套房子收进来,我们投钱装修、做标准化,再租出去,通过两端——房东端和客户端各收服务费,来覆盖我们的装修和运营成本。”自如CEO熊林曾在接受虎嗅网采访中提到。

自如声称不收中介费,确实有一项“服务费”,一般收取年租金的10%,即1.2个月房租,房租越高,服务费也越高,其包含内容主要为网费、家电维修和保洁服务。

上海自如客小玉告知《21CBR》记者,其与舍友两人一年交付的服务费达6000多元。“家电质量极差,煤气炉半年坏3次,最快一次处理都隔了两周,最近一次,维修师傅说自如不批买配件的钱,客服一直说帮忙反馈,至今未有着落。”小玉吐槽,连保洁也是个坑,“一个月只上门一次,只打扫公共区域。”

自如的挣钱之道,远不止于此。

《21CBR》记者走访了链家在广州珠江新城一带门店,自如相关工作人员告知,一套两居室,自如一般会采用隔断的方法,将客厅改造成一个房间,成为三居室,“改造费用全部由自如承担,且会在合约到期后,将房子改造回来。”当被问及是否可以不改动原样出租,工作人员笑称,多出来的房间租金实则是盈利点之一,“放心,在改动前我们会和业主讨论方案。”

然而,相对于租金价差,这些花招可能只是“小巫见大巫”。

“住自如两年,单个卧室从2390元涨到3390元,还没算服务费。”“北漂”何姿告诉《21CBR》记者,这提价速度简直惊人。一般而言,简单装修之后,自如本身房租的价格即明显高于收房价,加之获取房源时约定的涨幅有限,期间只要能实现快速提价,自如可赚取巨额差价。

自如房东程璐已经感受到了自如涨价的凌厉。

两年前,程璐和自如签约3年,将自己在北京的一套房子委托后者打理,自如承诺每月付给程璐2600元,一年支付11个月(设有一个月空置期),在此基础上,每年租金涨幅3%;物业费仍由程璐自行支付,每年需缴纳3000多元物业费。“自如收了我的房子后,随后以3450元/月的价格挂出,直接涨了近1000元。”程璐对《21CBR》记者表示,如今房租又看涨,她希望尽快能收回房子。

熊林在8月中旬的公开回应中则声称,“6年来,自如客户端的价格涨幅,远低于市场整体涨幅”。

诸葛找房数据研究中心统计数据表明,2018年7月,北京市平均租金为90.12元/平方米.月,同比上涨25.81%,今年1月以来累计上涨15.75%。8月中旬,原我爱我家副总裁胡景晖公开炮轰,以自如和蛋壳为代表的由资本推动的长租公寓,以超出市场租金20%-40%的价格拼命收房,成为助推北京房屋租金暴涨的真实原因之一。

显然,房租的上涨不能完全归因于自如等长租公寓,但是,其高出市价的收房行为,最终会转嫁给房客埋单,尤其当市场供不应求,且占据大量房源的情况下——自如在北京市场占比已达8%,大量房客也默认了加价的现实。

致命的高效

本质上,长租公寓是一个依靠规模化、精细化、低成本驱动的低毛利行业,出租率是核心指标。自如也将其优势归因于入局早,沉潜多年积淀的规模效应、协同优势。

熊林曾举过一个例子:“假如有一个1万套房子的社区,每套房子100平米,即是100万平米的物业,只要一个星期的时间,就能将1万套房源全部接到自如的网站上,将保洁、维修、搬家、管家服务全部配齐,再花1个月的时间全部租出去。如果一个开发商,或是别的非专业运营商,这么短的时间内完成这些事情,我估计做不到的。”

自如曾经在出租率上吃过亏,2011年底,租房需求走低,自如前期市场火热时收的房源,在年底大批空置,随后,出租率成为核心KPI。据报道,熊林给出的健康库存标准是,60天内空置房源小于7%,30天内要小于5%。目前,自如每个月在北京新收房1万-2万间,保持整体出租率达到95%以上。

降低空置率,其中一项措施是缩短从收房到放租的时间差,其中,即可能缩短首次装修后的空置时间,房子装修完立即推出市场。熊林在近期接受《中国企业家》采访时公开承认,对于首次装修房源,没有强制要求空置期。这种高效率对于租客的健康,则可能是致命的。

其实,“自如客白血病病逝”的案例,并不是自如第一次被爆出有甲醛问题。

2016年,有孕妇在租住自如房三个月后,孕检查出白血病的案例;2017年中,同样因甲醛问题,自如与一名租客签订和解协议书,一次性支付4万余元“作为赔偿费用”;又有租客反映入住自如的出租房后,出现咳嗽、发热等症状,被医院诊断为“疑似甲醛中毒”。

对于住自如房,李幸用“逃过一劫”来形容自己的心情。年初,李幸被公司派到天津出长差,她挑选了一套两居室的自如房,管家说是环保材料,全程直播装修进度,装好即就挂网出租。“绝非他们宣传的收房源25天后才出租,因为房源太热瞬间被秒,我没租成。”

针对此次自如客病逝事件,自如已宣布下架9个城市的全部首次出租房源,下架房源每天早上8点半开窗通风,晚上7点钟关窗,待检验合格后再行上架,并安排管家为用户送碳包、配绿植。

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“从企业角度看,下架影响是比较大的。从自如本身来说,新装修的房源占比较高,集中在北京、上海等大城市,至少需要承担房屋空置的成本。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《21CBR》记者表示。

熊林声称,自如“将板材标准从E1级别提升到E0级别”,就装修房源进行通风处理,内部也正在寻找合适的检测机构和空气质量治理机构。在其内部观测中,如今首次出租的房源,出租周期约为25天,二次出租的房源则是15天之内可租出,中间将有10天左右的时间差。

若以一间房一天100元的成本,多余10天多付成本约1000元,单以在北京平均年增新房源数万间计,自如未来将需承担数千万元的成本。

缺失的规则

自如的高成长,起于住房租赁市场的格局之变。

据国家统计局数据显示,2017年,中国租房市场的租金成交总额近1.3万亿,流动人口规模近 2.5 亿,以租住私房作为居住模式的人数,占到流动人口的 67.3%。4个一线城市,11个国家中心城市,又大体吸纳了2/3的流动人口,构成了中国住房租赁的核心市场。

这些城市,租房渠道正在发生巨变,由以往分散的线下中介模式转向大平台、大机构、大品牌的运作模式,且呈现明显的线上聚焦趋势。这种趋势迎合了年轻群体升级的居住需求,有自如客告诉《21CBR》记者,她之所以愿意溢价租住自如,因为房屋品质相对有保障,设备维修等日常琐事也交由机构搭理,尤其重要的是,与机构打交道,预期稳定,减少了个人房东随意收房或者侵吞押金的风险。

近年来,房地产开发商、地产中介、第三方运营商也纷纷看好,大规模介入住房租赁市场,资本的引入大大活跃了租赁市场。

今年6月,熊林曾表示,2018年长租公寓将拥有 2.5万亿元市场规模,“中国租赁市场潜力巨大,而机构化管理是未来的主要模式”。以自如为代表的规模化、专业化的头部企业加速成长,目前,各城市机构房源占可出租房源的比重,多在5%左右,比例正快速上升。

但是,这一关乎民生福祉的产业领域,相应监管体系、行业规范以及税费制度安排等方面,远未到位,造成大量规则缺失。比如,熊林辩称:“我们没有所谓的空置期概念,而是必须检测合格才能上线,要有第三方检测报告。”租客的安全,只能依赖于自如的自律上。

“类似装修的问题,其实是新事务,正是未来监管层面要把握的新内容。”严跃进表示。

2018年8月下旬,自如已宣布配合政府调查,而熊林公开宣布,用户如任何时候感觉空气质量有问题,身体不适,自如可随时免费退换租,免费帮助搬家,并称:“我们并不是没有努力,也不是不重视,也不是不感同身受,因为我们49%的员工都住自如的房子。”

对于那位阿里员工,这些都晚了点。

(文中许艳、何姿、程璐、李幸为化名,图片来自图虫创意)

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