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蛋壳、自如相继被曝赴美IPO,盈利难题未解

霍温洁 来源:蓝鲸房产 2019-09-19
在企业融资、圈房,迅速抢占市场占有率的同时,长租公寓市场的盈利问题依旧悬而未解,这可能会成为资本市场最大的“顾忌”。

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伴随着部分长租公寓企业以爆仓、破产等方式离场,这个行业“野蛮生长”的时代终于步入尾声。行业洗牌之下,一些头部企业势必想要跑的更快。

近期,蛋壳公寓、自如相继被传出赴美上市的消息,且两家公司均三缄其口,采取了不否认、不回应的态度,更加重了市场的好奇。为什么在长租公寓“褪温”的当下谋求上市?

蛋壳、自如被传加速上市

连日来,蛋壳与自如两大长租公寓市场头部企业先后传出了IPO的新进展。

9月12日,有外媒报道称,蛋壳公寓最快将于今年内赴美上市,募资金额为6至7亿美元;次日,自如也被传出考虑明年赴美上市的消息,最高筹资金额10亿美元。

对于上市传闻,蓝鲸房产分别联系了自如、蛋壳公寓的相关负责人,但两家企业均选择了沉默。

58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产分析称,两家企业此时谋求上市,或是为解决规模化过程中的资金需求。他指出,目前长租公寓面临的痛点较多,最为重要的有两点:一方面是政策性风险,包括北京、南京在内的部分城市已经明确不得进行“N+1”的改建;另一方面则是各地受到的租金管控在逐步增加。

事实上,长租公寓是一项前期资金投入大,回报周期长的微利型行业,这意味着,所谓“蓝海”,竞争压力并不小。

据中信证券的测算,长租公寓品牌如果适用6%增值税率和20%的转租租金增幅,则其净利润率约为-10.3%;当转租租金增幅扩大至40%时,其净利润则在3.4%左右。在所有开支中,租金成本占七成、装修占一成,其余为人工、营销和税费支出。

而随着房地产市场融资环境的收紧,长租公寓融资项目也受到影响。据CVSource统计数据显示,2019年前7个月里,仅有11家长租公寓品牌获得了融资款,同比去年,该数据下降了70%。

与此同时,租金贷、甲醛房、推涨租金等问题的频发,也为长租行业的发展带来的不稳定性,更加剧了行业的大规模洗牌。据蓝鲸房产此前报道,2018年,至少有9家长租公寓企业阵亡。2019以来,包括乐伽公寓因资金链断裂宣告破产;朗诗地产(HK:00160)公开宣布剥离长租公寓业务;远洋集团被传计划在年内剥离长租公寓业务。

维权事件高发、多家企业加速“离场”的背景下,蛋壳、自如此时上市,能否得到资本市场认可?难以预料。

盈利难题未解,融资、圈房、上市三部曲之后何以为继?

2015年,国内首次提出重点支持长租公寓业务发展。2017年,多个省市推出租售并举政策。据链家研究院发布的《租赁崛起》报告指出,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿,到2030年将会超过4.6万亿。

自此开始,融资和圈房成为了这场规模之战中无往不利的“武器”。2018年1月,自如完成A轮40亿融资时,已在全国9个城市落地了长租业务,管理房源数量50万间,累计服务120万租客,管理资产价值超过6000亿。而据克而瑞数据显示,截止到2019年上半年,自如管理房源数量再度提升为85万间。

今年6月15日,自如完成5亿美元B轮融资,投资方包括腾讯投资,红杉中国等,目前估值为50亿美元;而蛋壳公寓也刚刚于今年3月完成了C轮5亿美元融资,市场估值为20亿美元。公开资料显示,截止目前,蛋壳管理房间的规模为50万间。

在此基础上,蛋壳、自如还都有一个100万间的“小目标”。

但需要注意的是,在企业融资、圈房,迅速抢占市场占有率的同时,长租公寓市场的盈利问题依旧悬而未解,这可能会成为资本市场最大的“顾忌”。

对此,有市场分析认为,参考联合办公巨头WeWork的上市估值遭“腰斩”的情况来看,蛋壳、自如等品牌此时赴美上市,或不是好时机。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲以WeWork为例,分析了蛋壳、自如可能面临的上市难题。他指出,当初被软银投资时,WeWork市场估值一度高达600亿美元。但随着市场行情转冷,软银甚至因为市场平淡的反应,敦促其搁置IPO计划。据市场最新消息,WeWork原定的上市计划现在已经推迟到10月后,而其也在考虑降低IPO目标估值,从原先的470亿美金,直接降到200亿美金以下。

而从WeWork被diss的问题点来看,盈利不足是其饱受质疑的核心问题。这事实上也是长租公寓行业的痛点。

据克而瑞检测的数据显示,截止到2019年二季度末,国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%-3%,其中一线城市低于2%,这不仅低于办公租金的3%-5%,更远低于国际公寓水平。

黄立冲直言,企业的规模多少并不是资本市场关注的唯一因素,关键是他们赚不赚钱。

不过,中国企业资本联盟理事长柏文喜给出了不同意见,他认为,“蛋壳、自如选择境外上市或出于两种原因:一是这类企业属于轻资产、运营型和高成长企业,境外资本市场接受度高、估值也相对较高;第二可能是企业尚处于不盈利状态,境外资本市场对于尚处于亏损阶段但是前景看好的企业,接受度要更好一些。”

事实上,此前市场中已流传出多个蛋壳、自如的上市计划,这一次,会不会一语成箴,也还需要时间给出答案。可以预见的是,随着国内长租公寓市场行情的降温,资本市场的态度或不会太过乐观。

原标题:蛋壳、自如相继被曝赴美IPO,盈利难题未解恐难获资本市场认可


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