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碧桂园成长启示录:顺应大势、与时代同行

胡一峰 来源:秦朔朋友圈 2020-03-29
碧桂园穿越周期的秘密:拥抱时代、顺应大势。

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中国房地产业的龙头公司碧桂园,3月27日公布了2019年年度业绩。

这是一份亮点颇多的财报:2019年总收入4859.1亿元、毛利1266.4亿元、净利润612亿元,同比增长均超过20%。公司股东应占核心净利润401.2 亿元,增长17.6%。这是一份稳健厚实的财报:2019年合并房地产销售现金回款5898.6亿元,自2016年起第四次连续在年末实现正净经营性现金流。这意味着公司当期通过经营本身便可实现现金良性循环,不需要依赖外部融资来支撑现金流。

目前碧桂园可动用现金余额为2683.5亿元,截至2019年底,碧桂园有息负债总额约为3696亿元,需于一年以内偿还的短期有息债务为1163亿元,以可动用现金余额计算,现金余额对于短期有息负债的覆盖比例达2.3倍,偿债无忧。

碧桂园2019年末的净借贷比率(借贷净额/总权益)为46.3%,同比下降3.3个百分点。另有3167.9亿元银行授信额度尚未使用。

而从可持续发展角度看,这是一份让投资者放心的财报:截至2019年12月31日,已签约或已摘牌的内地项目总数为2512个,分布于31个省/自治区/直辖市的282个地级市,覆盖1299个区/县;已获取的权益可售资源(根据预计售价、预计可售面积及归属公司股东权益比例估计)为1.7万亿元,97%位于常住人口50万人以上的区域;93%位于人口流入区域;73% 位于五大城市群(长三角/江浙沪皖、广东、环渤海/京津冀辽晋鲁蒙、川渝)。

……

如果简单总结,可以说,碧桂园的未来,始终和中国新型城镇化的未来联系在一起。只要保持着对城镇化的信心和持续深耕,企业兢兢业业,行稳致远, 可以说,国运即企运。

笔者观察,在中国房企中,碧桂园是对中国经济发展征程,有着深刻理解的一家。

2017年的年报——“感谢这个伟大时代,民族复兴大业正如火如荼,城镇化趋势恰似浩荡东风,势不可挡。能在这个大时代奋力拼搏、力争上游,实乃碧桂园之幸。是这个时代成就了碧桂园”。

这是2018年的年报——“碧桂园是如此幸运,能够成长于改革开放的伟大时代,参与我国城镇化的历史进程,有幸成为中国新型城镇化的身体力行者”。

这是最新的2019年年报——“改革开放,国运欣欣向荣,我们深信勤劳勇敢的中国人民必定能够战胜眼前的艰难险阻。”

连续三年,年报都谈到时代、国运、城镇化带给碧桂园的幸运。但显然,幸运并不是偶然的。这说明,碧桂园深刻意识到,和国运在一起,一个企业才有可能前途无量。

2019年《财富》世界500强,中国有五家房地产公司上榜(恒大、碧桂园、绿地控股、保利集团、万科),且它们的排名全都比上一年有所提高。碧桂园的表现最为突出,从353位跃升至177位,提升幅度在500强中位居第一。在中国公司的净资产收益率(ROE)排行榜上,格力电器位居第一,碧桂园第二,恒大、华为、海螺水泥分列第三到第五。

《财富》500强排名显示,中国房地产的龙头,就是世界房地产的龙头。特别是在住宅开发领域。

对于大势、行业和企业之间的关系,香港恒隆集团董事长陈启宗在其2019年财报中这样写道——

 “实现长久成功的最关键因素不是一个人有多聪明、有多博学或人脉关系有多广;成功的首要因素是找到合适的营商地点。我们无法抗衡营运所在地的宏观大环境。作为一个华人,在第二次世界大战后数十年里,哪个地方最适合赚钱?事后看来,本人会说:迄今为止是香港,往后或许是内地。”

“根据本人的经验,继选择合适的城市或国家之后,接着最需要考虑的应该是从事哪种业务。有些行业需要庞大资金或非常专门的技术,有些受政府监管和需要特殊的关系,也有些行业本身规模太小,即使成为该行业的龙头,在社会上也无足轻重。就此而论,房地产是个极佳选择。……发展初期,内地市场几乎无限大,内地发展商因而有机会快速成长,今天内地企业完全主导该市场,其中几乎全部创业不到30年。”

在陈启宗看来,内地改革开放是“一个近百年难逢的最大经济机遇”,“近代史上仅有数起这类大事。19世纪末的数十年间,美国正迅速发展刚收入版图的西部领土。另一重大机遇是第二次世界大战后各地的重建,尤其是在美国、西欧和日本。”

1978年,中国的GDP为3679亿元,占世界经济的1.8%;2019年,中国的GDP接近100万亿,占世界经济的16%。

再看行业。从1978年到2018年,中国第三产业实际增长51倍,年均增长10.4%。在第三产业中,交通运输、批发和零售、房地产和金融业增加值的年均增长,分别为9.0%、10.1%、10.3%和12.0%。房地产的增速仅次于金融。

如同巴菲特所说,“我在一个适当的时间出生于一个适当的地方,并拥有很好的父母,我把这称作是卵巢彩票”,在过去几十年间,伴随中国经济增长和城镇化而崛起的房地产,同样提供了一次难以想象的历史机遇。

1995年巴菲特到中国访问,曾对摩根士丹利公司北京首代说:“Believe me, young man, you will make huge profit by believing China, your own country!”(年轻人,相信中国,你自己的国家,你会赚到巨大利润)那位年轻人几年后辞职创业,把公司命名为“信中利”,意思就是“相信中国就会盈利”。

碧桂园创始人杨国强,从心底相信国运的力量。

1955年,杨国强出生于广东顺德北滘镇一个农民家庭,经历过贫寒的童年和青少年时代。18岁读完中学走进社会,每天挣5毛钱的水泥工的工钱。他问哥哥:“这样下去如何成家,如何盖房子,如何度过这一生?”哥哥安慰他:“社会会变好的。”

八十年代中期,一直踏踏实实做建筑工程的杨国强受北滘镇委托,组建北滘建筑工程有限公司。1991年底,北滘经济发展公司与另外两家公司合作成立三和物业公司,开发北滘碧江与三桂村之间的房地产项目,杨国强作为北滘方面的代表,担任开发公司总经理。

但项目启动不久,赶上1993年下半年的金融和房地产整顿,销售陷入冰点。合作股东接连退出,股份都转让给北滘经济发展公司。在镇领导鼓励下,杨国强等人收购了三和物业公司股权,继续推动项目,这就是顺德碧桂园。

在1993、1994年,杨国强为什么敢接下一个“烫手山芋”?他说:“我看到越来越多的农民洗脚上田,离开土地,前往城市,相信一定会有越来越多的城市人到郊区,来购买更适合居住的房子。”

这个朴素的观念,在2019年碧桂园年报中依然表现无疑。

“国家的城镇化和现代化成就了碧桂园。如今农业现代化用先进的农机进一步提高了生产力,农耕人口少了,无数追求美好生活的人们,都向往城镇生活的便利,及其就业、教育、商业和医疗等资源。如今城镇化还在进行中,凭借在全国广泛而均衡的土地布局,碧桂园已经证明了坚持城镇化路线所带来的竞争力,走出了属于自己的路。”

大道至简。杨国强一直低调本分,却从未怀疑过中国的城镇化大势。 

天道酬勤,至诚通天。

中国城镇化,到底还有多少空间?

2019年年末,中国大陆总人口140005万人,常住人口城镇化率为60.60%,户籍人口城镇化率为44.38%。而1978年,中国常住人口城镇化率只有17.9%。1992年碧桂园创业时,中国常住人口城镇化率也不过27.46%。

当城镇化率突破60%,将会进入“下半场”。一方面,城镇化率距离发达国家80%左右的比率还有差距,还会继续提升。杨国强说,他依然看好三四五线城市的房地产市场,因为随着农民工工资提升,就会产生了居住改善的需求,他们不会在高房价的大城市买房,也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住,因此最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。这正是碧桂园一直擅长的战场。碧桂园拥有业内领先的“全产业链覆盖”能力,垂直整合从规划设计、材料供应、建造,到园林、装修、营销、物业、酒店、学校、商业、医疗等各个环节,其中设计、教育、物业等不少业务板块在行业均处于领先地位。

城镇化“下半场”的另一面,是相比“上半场”人口主要从乡到城流动,未来会有更多人在城市之间,向中心城市、大都市、现代都市圈集中。2019年8月26日,中央财经委员会第五次会议指出,当前我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。

为了因应城镇化的新趋势,杨国强为碧桂园制定了新的愿景:全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业。

2018年以来,碧桂园围绕地产主业,先后布局机器人建筑、机器人餐饮、现代农业、新零售等新业态。2019年初,碧桂园明确地产、机器人、现代农业是未来三大重点业务,“多元布局、协同发展”。

碧桂园旗下的广东博智林机器人有限公司,2018年7月成立,已累计递交专利申请1843项,获得授权327项。在研建筑机器人有50余款,累计32款产品投入工地测试应用。如外墙喷涂机器人的工效比人工提高了4-6 倍,预制内墙板搬运机器人一次可以搬取3块单块重量约180公斤的墙板,安全性和工作效率都大幅提升。

在智慧建造体系、医疗机器人、机器人餐饮方面,博智林都取得了快速进展。今年2月,自主研发的“24小时无人、全自动化运作”煲仔饭机器人出现在武汉新冠肺炎疫区的隔离点,为医护工作人员免费提供煲仔饭配餐服务。截至3月,机器人餐厅已有5家实体门店正式对外营业。

在现代农业方面,碧桂园农业控股公司布局农业全产业链,致力于成为现代农业系统方案的提供者和服务商,包括前端研发,“公司+基地+农户”模式的中端生产组织,以碧优选社区门店为主体的终端销售。过去一年来,碧桂园农业布局智慧种业,已在武汉建立“中国种谷”;与黑龙江省建三江管理局签订合作备忘录,将建设规模达1000公顷的大型无人作业示范农场;携手国家水稻中心,与马达加斯加共和国共同签订了三方农业合作框架协议,助力非洲实现粮食安全。今年3月9日,碧桂园农业对价3亿元收购华大基因农业控股有限公司80%股权,成为华大农业控股股东。

一个守正出新的碧桂园正在展现新的面貌。

而对杨国强来说,不管如何发展,有两点是永远不变的——

一是“希望社会因我们的存在而变得更加美好”的企业使命。2019年,碧桂园完成纳税总额702亿元,再创新高。除了做好企业本身,立业至今,杨国强和碧桂园集团累计参与社会慈善捐款已经超过64亿元,并主动参与全国9省14县的精准扶贫和乡村振兴,正在帮助33.6万农村贫困人口脱贫致富。

在抗击新冠疫情中,碧桂园累计捐赠2亿元设立专项基金,运送了972.5吨扶贫农产品支援湖北13个城市的超过150个社区,为广东援助湖北的1123名医疗队员在返粤后免费提供修整疗养场所,购入4条口罩生产线,日产口罩30万个支援抗疫。

二是“有人才有天下”、为人才创建平台和舞台的人才观。截至2019年底,碧桂园集团在职的博士超过1000名,其中34位是已晋升为区域总裁/副总裁以上级别的核心管理人员。

疫情终会过去。碧桂园97%的销售中心、95.2%的在建工地标段已经复工。

去年10月8日,在大型舞台演讲剧——《家园》在碧桂园总部举行首演时,杨国强说:“国庆看大阅兵时,非常震撼和激动。如果没有经历过困难的时刻,不知道这有多么不容易。如果一个国家不强大,就会受别人欺负。我的姐姐就是3岁时在日军侵略中国时被活活饿死的。1978年改革开放前,我还在田里劳动,用牛犁田,用锄头锄地,用镰刀收割水稻,每天都很辛苦,冬天很冷要去,夏天太阳暴晒也要去。”

“如果没有国家的强大,就没有碧桂园的今天。所以我们要尽自己的全力服务社会,就像爬珠穆朗玛峰一样,一直努力,一直往前,看看最终能爬到哪里!”

和国运在一起,才有可能前途无量。

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