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恒大的新战略:高增长控规模三年减债4500亿

江一苇 来源:21世纪商业评论 2020-04-01
恒大集团董事局主席许家印表决心,“要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

3月31日,中国恒大(HK.3333)召开2019年度业绩会,宣布要实施“高增长、控规模、降负债”的战略转型。恒大集团董事局主席许家印表决心,“要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

根据恒大最新公布的财报,截至2019年底,恒大的资产负债率为77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。

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许家印解释,“高增长”是指实现销售高速增长,今年的销售目标是8000亿元,2022年实现1万亿销售;“控规模”是指严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右;“降负债”是指有息负债每年平均下降1500亿,到2022年把总负债降到4000亿以下。

实际上,恒大的转型之路逻辑很简单——多卖房子少买地,三年减债4500亿。对于新战略能否成功实现,许家印表示通过恒大销售规模的高增长和严格控制土地储备规模,“一增一降”将实现降负债的要求。

三年能否减债4500亿?多卖房子少买地

在许家印看来,恒大进行战略转型,是顺势而为之举。

实际上,成立于1996年的恒大,相比于万科和碧桂园起步比较晚,在前20年,都是以追赶者的角色紧随龙头房企的脚步。

“一个企业,在不同发展阶段,需要根据国际国内宏观经济情况、金融政策、行业政策和自身发展,制定不同的发展经营战略。”许家印表示。为了在龙头房企分踞市场的情况下实现突围,恒大在发展的前20年,实施了“高负债、高增长”的发展战略,以实现快速发展。

在上述战略下,抓住了地产黄金20年的恒大,在2015年、2016年和2017年的销售规模分别达到2000亿元、3700亿元和5000亿元,实现了从一个小的项目公司到龙头房企的跨越式发展。

到了2018年,恒大的发展模式由“三高一低” (高负债、高杠杆、高周转、低成本)转向“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转),公司的净资产负债率就从2016年末的430%降到了2018年末的约150%,并稳定在此水平。

许家印认为,目前恒大的负债率仍然较高。按照恒大的发展情况,现阶段要下大决心降负债,实现资金成本下降,毛利率就会提高。“我们的目标是,2020年、2021年、2022年每年平均有息负债要下降1500亿元。”

为了实现这个目标,恒大首次公布了三年突破万亿元销售规模的目标。“今年我们对外公布的是6500亿元,内部指标是8000亿,2022年达到1万亿。”许家印透露。

与此同时,恒大将严格控制土地储备的规模。截止2019年末,恒大拥有的土地储备是2.93亿平方米,67%分布在中国的一二线城市。据管理层介绍,恒大计划未来三年每年减少3000万平方米,三年减少9000万平方米,将总的土地储备控制在2亿平方米左右。“通过土地储备的逐渐减少,来实现公司的控规模、降负债的要求。”

同时,许家印还在现场算了笔账:“18年、19年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

新战略会否高举低打?强大营销+超前土储锁定胜算

在许家印看来,这可能是一次基本早已锁定赢面的战略调整。整场发布会上,管理层近10次提到了“决心”和“信心”,恒大对于本次战略调整的坚定可见一斑。而恒大的信心也可以从其强大的营销能力和超前土地储备中找到来源。

要完成“高增长”就必须要“强销售”。

许家印曾说,越是在市场不好的时候,越能体现恒大的功力。今年以来,受疫情影响,房地产行业遭受较大影响,Wind数据显示,2020年2月,TOP30房企累计销售金额为2157.29亿元,环比下降40.94%;累计销售面积1767.58万平方米,环比下降35.09%。

然而,恒大在2月率先启动“网上卖房”,通过促销降价以及网上销售等组合拳,赢得了2020年第一季度的业绩“开门红”。据统计,恒大第一季度销售额1465亿元,大增23%,销售回款1133亿元,大增55%。这两项指标逆势大增,刷新恒大第一季度销售及回款最高历史纪录。

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一季度的成绩单为恒大2020年的新战略转型打下了一剂强心针。许家印表示,“我们在这种环境下,在这种条件下,能够实现销售的大幅度的增长,和销售回款的大幅度增长,这是恒大集团在2020年全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略迈开的重要一步。” 

恒大另一个“高增长”的制胜秘诀在于巨额的优质土储。

夏海钧强调,恒大的优势是土地储备,目前恒大拥有2.93亿平方米的土地储备,67%位于一二线城市,楼面价只有1800元/平方米。

“我们在前20年就储备了优质土地,目前的建安成本是3800元/平方米,总成本是6100元/平方米。即使按照2019年清尾打折的8700元/平方米的价格,恒大的毛利率也有30%,净利率在10%左右。”夏海钧说。

年报显示,截至目前,恒大拥有2.93亿平米土地储备,今年总可售面积达1.32亿平方米,可售货值达1.27万亿。 

夏海钧补充说,公司进行战略转型,实际上是房地产需要从金融属性回复到实体经济的属性——买土地、建房子、取得合理利润。“满足老百姓的居住需要,这是恒大的特点。恒大140平米以下房屋占到了96%,69%都是自住,现在基本上炒房客也不会买了。现在的恒大,是沿着国家房地产的“三个稳定”,房住不炒的政策继续贯彻执行,沿着“高增长、控规模”大的战略去发展,恒大未来会非常的美好。”


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