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贝壳找房上海减员,这个冬天很不一样!

李惠琳 来源:21世纪商业评论 2021-10-12
同样的周期,不同的江湖。

楼市持续降温,贝壳找房有点扛不住了。

10月11日,消息称贝壳找房开启裁员,上海研发团队全员被优化,补偿为“N+3”。贝壳找房官方回应,对上海地区金融等部分业务进行调整,涉及员工优先提供内部转岗机会。

人员收缩是可以预判的。

今年5月以来,多数热点城市收紧调控政策,二手住宅市场成交量持续下滑。易居数据显示,9月,11个热点城市二手住宅成交量仅为4.3万套,同比跌45.5%,新房销售也大幅下降,而贝壳的收入主要来自房屋交易佣金。

于贝壳来说,正走到创业来的至暗时刻。风光上市的14个月来,股价一度跌破发行价,市值相比高峰期缩水七成。

寒冬不期而至,贝壳找房迎来周期性拐点。

交易转凉

贝壳找房上线,满怀雄心。

2018年,创始人左晖在链家基础上,表态要不惜一切代价做成平台,“希望这个平台上达到100个品牌,有一个链家还有其他99个。”

贝壳前员工陈晨告诉《21CBR》记者,相比其他中介品牌,贝壳的优势在于两个:

一是真房源,交易价格明确,贝壳只有在收到业主委托书以及房产证、身份证的文件后,房源才能在外网展示,且报价须依照其测评大数据价格,上下浮动不超过4%。这对意向买家很有吸引力。

二是经纪人的ACN合作网络(Agent Cooperate Network),其将服务链条拆分为不同环节,每个环节参与的经纪人,都可获得相应的佣金收入。

新模式下,房源共享、联合销售、佣金分成,分散的中介和服务商涌入贝壳,网络持续膨胀。

截至2021年6月30日,包括链家在内,贝壳连接门店达5.29万家,连接经纪人达5.49万人,新经纪品牌超265个。庞大的加盟及合作门店,也带动GTV(交易额)大幅增长。

2021年上半年,贝壳总GTV达2.29万亿元,营收达449亿元,净利润为31.4亿元,三大指标涨幅均在64%以上。

上升势头,在年中戛然而止。

伴随二手房指导价等政策密集发布,热点城市交易迅速转凉,单单6月份,贝壳50城二手房成交量环比下降约20%。

2021年二季度,贝壳二手房营收为96亿元,同比仅增4%,与这种疲弱对照的是,一季度的收入同比增速高达202.1%。

交易量迅速转淡,部分门店已支撑不下去。

“最近几个月,门店都没有签到单。”一位深圳贝壳中介小谭告诉《21CBR》记者,当地不断有德佑、糯家等加盟门店关闭,经纪人出走转行。

来源:猩猩淘房记

《21CBR》记者注意到,推行二手房指导价后,原来交易价不再向外网展示,贝壳下架了限价区域的大量房源,未下架房源也不再显示成交价,只有通过中介在内网才能查询。

在陈晨看来,贝壳由交易价线上“引流”的能力下降,对于外网的价值大大削弱,后续只能靠线下服务来争夺客源。

新房失速

贝壳着力培育的新引擎,也在失去动力。

二手房是链家的起家业务,GTV一度占比超过70%。近年,房企“三道红线”压顶,去库存需求急迫,贝壳新房业务迅速起量,业绩贡献加大。

2020年一季度,贝壳新房交易服务营收首度超越二手房,此后营收持续领跑,2021年二季度已增至139亿元,总营收中占比约60%,且增速同比增长31.9%,贡献了增长的主力。

小谭告诉《21CBR》记者,所在门店的全部重心都在新房上。

然而,新房业务的利润带动作用受限。

2021年第二季度,贝壳新房GTV为4983 亿元,大量由关联代理和其他销售渠道拉动,为此贝壳向外部渠道支付的佣金分成达94亿元,同比大增51.4%,占总营收成本的一半。

更要命的是,市场观望情绪下,新房交易也陷低迷。

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58安居客房产研究院数据显示,55个城市9月新房成交量出现同比下滑,下滑幅度平均达47%,接近腰斩。

政策威力还在延续,无论新房或者二手房,成交量的预期均不乐观。以深圳为例,今年9月二手房成交1765套,12年来首次跌破2000套。

“限价区域成交量会非常惨,有腰斩的可能,其他区域能分流一点客户,也不会太多,现在是观望情绪浓厚。”陈晨认为。

蛋糕变小,贝壳的对手在变多。

不想被抽佣的开发商已在自建平台,万科、碧桂园等纷纷成立官方房屋交易平台,一定程度会削弱贝壳的力量。

大势不利,贝壳在滑入更冷的寒冬,其已预警第三季度收入,将同比下降约24.6%至29.4%。

中介业务之外,贝壳正在开拓金融服务、装修等新业务,比如在家装领域,先是上线自营被窝家装,入股数个家装公司,7月又斥资80亿元收购圣都家装。

新业务未有太大体量,第二季度,家装在内的新兴服务和其他服务营收入为6.6亿元,占总营收的比重不足3%,无法有效平滑交易量下降的影响。

据陈晨透露,除了优化调岗,贝壳在加强成本控制,广州德祐在做积分制,开始淘汰低效门店,链家业绩亏损的门店会合并,经纪人几乎全是零底薪。

江湖有变

除了地产的周期性因素,市场对贝壳的悲观情绪,也源于政策“靴子”落地的不确定性。

8月初,网传“房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”,引发地产中介收入将大降的猜想;紧接着,8月中旬,杭州官方上线“房东直售”功能,二手房“消灭中介”的思路引爆网络,贝壳股价次日应声大跌14.86%。

9月7日,深圳官方也通知,将推出房屋交易“全程网办”,二手房可自助交易。

贝壳CFO徐涛特意公开回应,没有收到限制住房交易佣金费率的信息。

据公开数据,今年上半年,新房佣金率基本稳定,只是二手房的佣金率在下降,由2020年上半年的1.61%下降至1.49%,据称是加盟店和第三方门店的数量不断增多所致。

二手房交易绕过中介,其实不太现实。

中原地产首席分析师张大伟认为,公共平台上线房源信息,仅是二手房买卖最基础的环节,普通购房者买房,涉及看房、选房、谈价格、签约、过户、贷款、交付等一系列复杂过程,依然要中介发挥作用。

“中介的核心价值在于保证双方交易的安全,以及各种各样的服务。”在陈晨看来,经纪人能提高交易效率,解决买房事后保障问题,杭州这类官方平台,只是一个房源展示的窗口,“没人去服务”。

去中介很难,贝壳的商业模型依然稳固。然而,这些举措之下,监管层也有敲打之意,贝壳等中间商或迟早纳入到监管框架。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,这是自上而下的顶层设计,楼市调控应该演进到这样的精度上,上海、成都、西安等交易热点城市,都在准备推出类似平台。

其实,贝壳未必真的惧怕未来1-2年的下行周期,链家创业的20年历史证明,每次周期性严冬过后,熬死了一批中小玩家,而它总在变得更大。

这种情形依然可能重演。

比如,根据公开数据,上半年,存量房市场交易额同比增长41%,同期贝壳存量交易GTV同比增长70.1%;全国新房交易额同比增长39%;贝壳新房交易GTV同比增长70.7%。

贝壳固然有短期挑战,市场份额却在持续扩张,仅在第二季度,其网络便新增4152家门店、2.3万经纪人。也许,越是世道艰难,会有越多的独立品牌向其靠拢。

唯一不同的是,地产江湖,管制不断精益化,巨头不再能自行制定规则。后左晖时代,这是贝壳遭遇的最大变数。

(文中陈晨、小谭为化名)


(编辑:钟黛 谭璐)
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