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千亿房企坍塌,新力独资项目欲全面抛售

钟黛 来源:21世纪商业评论 2021-11-19
潮水褪去,要为过去的放大杠杆、激进扩张买单了。

千亿新贵新力控股(02103.HK),正在急速坍塌。

近日,新力控股公告,10月合同销售额约8.2亿元,同比大跌91.9%;今年前10月,合同销售额共计800.6亿元,同比下降4.16%。

新力成立于2010年,十年间,从江西南昌走向全国,销售额破千亿。2019年,新力的70后老板张园林在港交所敲钟,曾经身家百亿,在胡润富豪榜上排得上号。

千亿房企坍塌,新力独资项目欲全面抛售

两个月前,新力股价一日暴跌87%,让其债务危机摆上台面。9月,新力两笔境内利息违约;10月,新力一笔美元债违约;一年内,新力还有约百亿元债务到期。

新力管理层曾预期,销售回款为重要偿债来源。如今,新力销售不及预期,再融资受阻。

“新力独资的所有项目意欲全面抛售,已有部分项目成功出售,合资项目情况未明。”有知情人士对《21CBR》记者表示。

余波

债务巨石滚落,压倒了一片业主、供应商和员工。

8月,南昌新力城,第三标段大门上贴出一则《停工公告》,称成都建工已完成约2.4亿元的产值,但开发商即新力子公司仅支付1.4亿元,仍拖欠4千万元工程款(不包括工程结算款)。

“第二标段的总包是国龙,三标段的总包是成都建工,四标段的总包是广西陆港。停工从三标的成都建工开始,随后二标和四标也停工了。”一位南昌新力城业主对《21CBR》表示。

千亿房企坍塌,新力独资项目欲全面抛售南昌新力城照片,业主向《21CBR》提供,摄于11月6日

“8月到现在,二、三、四标段的装修大部分未进场,涉及逾2000户业主(含公寓)。目前工地上有一些人员,基本上是装装样子。”有业主们对《21CBR》表示。

千亿房企坍塌,新力独资项目欲全面抛售南昌新力城施工现场照片,业主向《21CBR》提供

“第二标段11栋和12栋,购房合同约定的交房时间是9月30日,(现在仍未完成装修)。”

一名业主告诉记者,自己已交27万首付,仍要偿付每月6000元的房贷,“新力最新的回复是,11月23号给出新的施工计划。”

千亿房企坍塌,新力独资项目欲全面抛售第二标段11栋和12栋工程完成情况(部分),业主向《21CBR》提供

“在深圳,新力欠我们公司1800万的工程款,拖了两年多。”有施工单位员工告诉《21CBR》。

相关人士表示,新力旗下的江西澈越和南昌泰新开出的4张商业承兑汇票,已出现拒付,共计40万元。

《21CBR》记者查询商票平台发现,新力地产集团100%间接控股的成都新力锦业今年已拒付6笔票据,总金额145万元。

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9月,新力品牌部确认,总部全员降薪,其中副总裁降薪70%,总经理降60%,经理减少40%,主管减少30%。

降薪这把火,很快烧到了区域公司。在南昌,有10月中旬离职的新力员工对《21CBR》表示,公司要求员工二选一:降薪50%或者离职。离职可领“n+1”的补偿,但新力需要一年时间分期付清。

偿债

9月20日,有投资者询问偿债安排,董事长张园林“手滑”退出群聊,让新力股价一日暴跌87%。

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9月30日,新力控股公告,未能在9月18日支付两项境内融资,合计应付利息约为3874.21万元。张园林4.1%的股权已被平仓偿债。

10月11日,新力公告,预计没有充足资金偿还于10月18日到期的2.5亿美元债本金及最后一期利息。若该债券违约,可能触发“交叉违约”,即剩下的两笔2022年到期的美元债将“立即到期及应付。”

上述三笔美元债,未偿还金额共6.94亿美元。

除此之外,新力控股2021年中报披露,还有10.4亿元的在岸公司债,7.27亿元的ABS 仍在存续期。

在今年中期业绩发布会上,新力管理层表示,还有39亿元的开发贷,“其还款来源主要是销售回款及金融机构再融资”;46亿元的信托债务,“将通过销售回款、现金开发贷来偿还”。

截至2021年6月末,新力控股总资产为1120.4亿元,总负债918亿元。其中流动负债占比超过8成,为754.3亿元,一年内的到期债务有132.4亿元。

惠誉将新力的长期发行人信用评级自“C”下调至“TRDJ”后,直接撤销了评级。标普也撤销了新力的“SD”长期发行人信用评级。

销售和融资受阻,新力加速抛售资产偿债。

9月,新力转让项目子公司江西阳炎70%的股权。10月,新力转让另一项目子公司安徽新创50%的股权。

有业内人士告诉《21CBR》:“(新力)大湾区的项目在找买家,都在谈,但意向不高。”

新力的物业公司曾传出与龙湖、金科商谈出售事宜。就此,龙湖对《21CBR》称:“已辟谣。”金科则回复《21CBR》,“有过接触,但是没有成行。”

暗影

2010年,新力成立于江西南昌,从零到销售额破千亿,只用了十年。

成立仅5个月,新力就联手合作方斥资2.3亿元,拿下占地278亩的南昌市经开区地块,后开发为新力帝泊湾,一战成名。

次年,新力以5.2亿元竞得南昌朝阳新城地王项目,打造了高端楼盘新力洲悦,户型中包括面积600平方米、每一户都带泳池的大平层。其后四五年间,新力多次在南昌拿到占地超过200亩的大盘。

2016年,新力走出江西,挺进广东惠州,两年间布局了20多个项目;接着进入广州,相继拿下南沙、花都、肇庆、清远等7宗地块。

2017年,新力地产将总部从南昌迁入上海,扩张重点从珠三角转向长三角,在无锡、昆山、苏州等地落子。

新力做大的过程,伴随着高杠杆和高负债。

2018年,新力的资产负债率高达237.9%,2019年上市时该项指标“断崖式”下降为67%。

借款总额的增速也惊人,从2016年的64亿元急涨至2018年的221亿元,2020年为296.62亿元。

少数股东权益却在上市后暴增。2016年至2018年,该项指标分别为2.27亿元、6.71亿元、8.17亿元,到了2019年暴增为67.29亿元,2020年为91.98亿元。2016年,少数股东权益在总权益中的占比仅有8.1%,2020年占比高达48.2%。

值得一提的是,2020年,新力的少数股东权益占比近一半,少数股东损益在净利润中的占比却只有3.83%,有“明股实债”之嫌。

而且,最近三年,新力的融资成本维持在逾9%的高位,远超6%的行业平均水平。

此外,大量的合联营项目也为其业绩注了不少水。2020年,新力合约销售额为1137.35亿元,其中权益销售额仅占44%,仅为504亿元。

潮水褪去,新力要为过去的放大杠杆、激进扩张买单。


(编辑:谭璐)
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