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直降53%!一家浙江的千亿级房企,莫名大跌

钟黛 来源:21世纪商业评论 2021-11-19
富裕的浙江县城,房子也开始滞销了?

直降53%!一家浙江的千亿级房企,莫名大跌

又一家房企被“刀”了,刚巧,还是在其上市一周年这天。

11月18日,祥生控股暴跌53.91%,至19日收盘,反弹8.18%,市值仅为42.8亿元。

祥生起家自浙江一个县城,三年前跻身千亿俱乐部,圈内号称“浙系房企四小龙”之一。

市场消息称,远洋资本等几家机构强制平仓,导致该股暴跌。

就此,《21CBR》邮件询问远洋资本及祥生控股,截至发稿未获回复。

上市一周年“惊吓”

11月18日开市之前,祥生控股出现大宗交易,每股3.45港元,涉及900万股,涉资3105万元。

之后,又有220万和111万的大单抛售,合计超1200万股抛售,股价狂跌。

刚好一年前,祥生登陆港交所,开盘市值为167.7亿港元,暴跌后不及当时的30%。

18日晚间,祥生控股回应股价暴跌,称不知波动的原因,公司运作一切正常,现有债务无任何违约,大股东未质押任何股份。

祥生控股的存续境内债和美元债,都在2022年和2023年到期。但是,债券不是其主要压力,其债务“隐雷”在信托和少数股东权益。

2021年中报显示,祥生控股的总有息债务为462亿元,其中,优先票据等资本市场直接融资仅占11%,银行贷款仅占38%,利息较高的信托和其它融资渠道占比高达51%。

具体来看,祥生的信托债务有159亿元,其他融资有75亿元,共计234亿元。

截止6月30日,祥生控股一年内需偿还的短债为221.62亿元,现金及银行余额为273.2亿元,扣除118.36亿的受限资金,存在近67亿元的资金缺口。

它还有高企的少数股东权益。

同期,其少数股东权益高达109.9亿元,在总权益中的占比为56%,分得的利润占比为45.3%。这一比例不匹配,一般被认为有“明股实债”之嫌。

直降53%!一家浙江的千亿级房企,莫名大跌

评级机构也不看好祥生控股。

本月,标普将祥生控股的发行人信用评级从“B”下调至“B-”,展望“负面”,将其美元票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。

标普的理由是,偿还信托和回购少数股东权益可能会影响祥生的流动性,同时三四线城市去化风险加大,或影响祥生控股的销售回款。

评级下调之后,祥生控股于11月初回购2022年票据,合计845万美元,以提振市场信心;在三季度,它还如期偿还了30至40亿元的信托贷款和银行贷款。

事实证明,这些未能帮它挽回信心。

三四线楼市遇冷

祥生控股的核心业务为祥生地产,1995年起家于浙江县级市诸暨,2003年将总部迁入上海,开启全国化战略,与中梁、德信和佳源并称“浙系房企四小龙”。

祥生的创始人陈国祥,原为诸暨金鸡坞村支书,因村子拆迁改造而涉足地产。

随后,国内房地产爆发,他深度布局绍兴诸暨等浙江三四线城市,抢收了一波利好,后有依靠高周转和高杠杆,进行全国扩张。

截至6月底,公司储备了228个项目,权益建筑面积为2295万平方米。

其中,浙江省的土地储备占比50.5%,泛长三角的比例为36.9%,三四线城市的占比约75%,包括绍兴、台州、丽水、衢州、济宁、宣城等地。

2016年,祥生提出“36781”模式:3个月动工,6个月开盘,开盘销售去化70%,一个月后去化达80%,1年现金流归正。

第二年再提速,迭代到“25710”模式:2个月内动工,5个月内开盘,开盘当日销售去化70%,10个月内现金流归正。

祥生的销售额,在2016年首次突破百亿,仅仅过2年,在2018年突破千亿。

高速扩张,埋下货币资金不足、关联交易数额较大、过度依赖信托等隐忧。

2020年5月至8月,单单4个月,祥生就订立28项信托融资安排,本金总额约121.66亿元,利率在7.90%至15.40%之间。

2021年以来,地产行业深度调整,充裕的现金流是最好的过冬粮草。然而,三四线城市去化风险大,银行收紧按揭贷款,祥生面临着销售与回款的压力。

今年前10月,祥生控股的权益销售额为683.8亿元,其中第三季度为146.97亿元,环比下降60%,10月单月为41亿元。

标普认为,祥生控股的销售下降,源于其土地储备集中在二三线城市,尽管位于长三角,在未来一到两年面临更大的运营压力。

克而瑞研究中心数据显示,截至三季度末,在三四线城市,地产成交下行致去化周期激增至17.53个月,高于百城平均水平。

(编辑:陈晓平)
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