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全年销售7588亿元,碧桂园还是这么稳

李兴 编辑 来源:21世纪商业评论 2022-01-09
行稳方能致远,穿越周期,好日子一定会到来。

2021年,对房地产行业而言是不平静的一年。

历经政策调控、融资收紧、销售高开低走,房企经历着前所未有的挑战。中指研究院数据显示,2021年房企销售目标完成率总体明显低于去年,平均完成率90.1%。

从2016年起延续五年的“碧万恒”三强格局终结,此前的7000亿档房企也只剩碧桂园一家。

近期,中指研究院、克而瑞等公布的房企销售业绩排行榜显示,2021年碧桂园全口径销售金额7588.2亿元,居行业第一,也是7000亿档次的唯一。

1月5日,碧桂园公告称,2021年全年权益销售额约5580亿元,也是唯一一家破5000亿的房企。

下行周期中,碧桂园的这份成绩来得不易。

“2021年是逆风而上,坚毅前行的一年。”碧桂园集团总裁莫斌在新年贺词中表示,市场形势严峻,销售去化低迷,房地产行业正进行着新一轮洗牌。

房地产告别高速发展的“黄金时代” ,迈向管理红利时代,“高质量发展”成为房企适应新阶段的关键词。

行业格局面临重塑,虽然寒冬尚未褪去,但对财务稳健、现金流充裕、信用度较高的房企,反而是机会。

全竞提升,管理出效益

销售强劲,是投资、运营、营销、产品、财务、组织管理等多维度竞争力提升的结果。

早在2018年,碧桂园就提出了“提质控速、行稳致远”战略,是行业较早一步转向质量经营的房企。

从规模化发展向精细化管理转变,碧桂园更着力于全竞提升,聚焦“一率五力”(即高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力),追求项目的“做一成一”。按照杨国强的话说,“做得多不是了不起,做一成一才是了不起。”

在投资层面,碧桂园以集团统筹管理、通过制度牵引、过程精细管理形成合力,为安全获取高质量项目。

《21CBR》记者从碧桂园方面了解到,2020年4月以来,集团总部每周五都会安排半天时间,由总裁莫斌带领集团高管、区域总裁们全程参与常态化培训,希望及时高效地转化、落实到项目层面,培养一支有战斗力的团队,保证项目做一成一。

同时,为了帮扶区域全竞提升,碧桂园建立了“集团-评审大区-区域”三级管控体系,集团制定标准及方向,区域进行落地,评审大区顺畅传递集团投资导向,且前置研判项目推进,保障信息分析全面。

碧桂园方面向《21CBR》记者透露,通过精细化管理等措施,碧桂园2020年及以后获取且开盘的项目,年化资金回报较投资承诺达标率超95%。

这样的三级垂直管理模式,同样运用在营销方面。集团设置定价参考指引,并通过数字化手段进行监控,同时强化对销管费的管控,降本增效效应明显。

2020 年头部房企营销费率均值为3.2%,碧桂园处于整体平均水平以上。

2021年最后一天,碧桂园进行了新一轮组织架构调整,由原来的106个区域公司,缩减至65个。这是过去一年里,碧桂园首次对组织架构“大动刀”。

这响应的是莫斌提出“归零思维”指示,“要用归零的思维,检讨我们这个组织还有没有可以进一步提升效率的机会。”

在这方面,房企们的动作格外统一。今年以来,龙湖、绿城、旭辉、新城控股、中南置地等多家房企,陆续进行了组织架构调整。主动变革背后,反映的是房企们主动应对市场变化,缓解流动性压力。

根据克而瑞研究中心监测的98家样本房企数据,2022年房企债务到期规模约为12.6万亿元,其中1月房企到期债务规模约为1793亿元,为近期的月度偿债小高峰。

在业界看来,通过对组织架构的收缩精简,可以实现降本增效,同时在可以预见的“政策底”窗口期,提前布局,为后续发展蓄能。

步调稳健,现金流充裕

随着行业逻辑转变,房地产褪去金融属性,高杠杆、高周转模式难以为继,很多企业陷入流动性危机。当前情况下,地产公司更加依赖销售回款,保障充足现金流。

碧桂园2019年开始就以回款作为行政考核的标准,这几年财务状况愈发稳健。

2021年上半年权益回款率90%,连续6年保持在90%或以上;净负债率仅49.7%,连续多年保持低于70%;现金短债比为2.15,剔除预收款后的资产负债率为78.5%,位于黄档,但计划于2023年年中之前完成绿档计划。

同期,平均融资成本约5.39%,较去年底下降17个基点,可动用现金余额达1862.4亿元,现金流非常充裕,有助于公司更从容地应对市场变化的不确定性。

基于稳健的财务表现,碧桂园频获机构认可。

据统计,2021年下半年至今,三大国际评级机构密集下调房企评级及展望共130余次,穆迪和惠誉一直维持对碧桂园的投资级评级。这一定程度确保了国内外融资渠道的顺畅和竞争优势。

从土地市场来看,受集中供地、融资收紧、市场下行等因素影响,多数房企都捂紧口袋,降低2021年的拿地热情,拿地主力为国企、央企和财务稳健的民营企业。

根据中指研究院数据显示,22城集中供地中,国企是拿地主力,占比达61%。比如具有国企背景的保利发展,2021年累计新增货值4287亿元,为行业第一。

碧桂园作为龙头民企,也抓住机会窗口期,低价获得不少优质地块。2021年碧桂园权益拿地金额及面积分别为1397亿元及4017万平方米,位居行业第一。

这些新获取的土储,基本聚焦于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈,符合人口流动趋势。其中,年内拿地火热的长三角地区,碧桂园领跑行业。

新型城镇化市场,仍很广阔

2021年年底,房地产政策暖风频吹,央行及地方维持房地产稳定政策不断出现,房企的融资环境有所改善,保利发展、招商蛇口、首开等多家房企,陆续启动发行债券或其他融资工具。

12月17日,碧桂园宣布完成发行10亿元公司债券,票面利率为6.3%,成为近期金融机构对房企融资松绑后,首批获得发债支持的民营房企之一。

随着此轮行业风险出清后,房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,当下地产行业已跳过黄金时代和白银时代,从“白金时代”一步跨入到“青铜时代”,并将持续较长时间。

据测算,未来五年行业年均规模为10.6亿-12.7亿平方米,中位数是11亿多平方米,与2015年-2016年的水平基本相当。

长期来看,房地产仍将是压舱石和支柱产业,当房产回归居住属性,人们的住房需求一直都存在。国家统计局数据显示,前11个月,全国商品房销售面积158131万平方米,同比增长4.8%;商品房销售额161667亿元,同比增长8.5%。

从市场来看,房地产的两类需求将主导市场。

一是刚性需求。当前我国常住人口城镇化率63.9%,仍处在快速城镇化阶段,每年城镇新增就业人口1100万以上,带来大量新增住房需求。

二是改善性需求。2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全,居民改善居住条件的需求比较旺盛。

相比其他头部房企多关注一二线这类去化稳定的城市,碧桂园很早就另辟蹊径,通过一系列区域裂变均衡布局一到六线市场,也由此在规模和销售额上实现弯道超车,一跃成为房地产行业龙头。

截至2021年6月底,碧桂园业务已覆盖中国内地所有省份,项目总数达3127个。

莫斌认为,“新型城镇化的市场还很广阔,在本轮行业出清后,市场将朝着更加健康平稳的方向发展。”

然而,市场修复仍需时间。多数业内人士认为,行情可能短期难以出现较为明显的扭转,房企修炼内功,保持销售业绩的稳定,才能熬过阵痛。

正如碧桂园董事会主席杨国强所指:面对市场压力,只要应对得当,聚焦竞争力提升,就能穿越周期,好日子一定会到来。


(编辑:史川轩)
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