首页 >> 2017年 >> 第190期 >> 特写丨建房子、医院、学校,祈福如何在荒岭上造一座容纳20万人的城?

特写丨建房子、医院、学校,祈福如何在荒岭上造一座容纳20万人的城?

罗丽娟 来源:21世纪商业评论 2017-06-06
人们起初以为祈福新邨是在盖房子,26年后,拔地而起的居然是一座有20万人口的县城。

上世纪90年代的广州番禺,在很多本地人的眼中,从迎宾路到市广路上,一个楼盘挨着一个楼盘,整个番禺像一个凌乱的大工地。也正是从这个时候开始,番禺的房地产进入了大规模的发展阶段。

1991年,祈福集团董事长彭磷基与妻子孟丽红受政府邀约,与一批港澳侨商一同到番禺考察。当时考察的几千亩土地,放眼看去是一座座山岭,有些路段要用镰刀“披荆斩棘”才可走过去。而在此之前,已经有20多位外商到此考察过,其中有人建议在此建一个大型游乐场。“当时的钟村地块(现在祈福新邨用地)是既不能耕又不能种的荒郊野岭。”这是祈福集团副董事长孟丽红第一次来到番禺的印象。

上个世纪80年代,番禺还叫做“番禺县”,大石、南村、洛溪,包括现在成为“香饽饽”的钟村板块,还是一大片农田,有些地方杂草丛生。

“1991年房地产市场还是一片空白,更别说大规模的开发。”孟丽红在接受《21CBR》记者专访时回忆,当时可见的在建楼盘十分零散,尚未有统一的管理和规划,“周围鸡、牛、猪在门口经过,垃圾也扔在门口,车辆却无法开到家门口。”

祈福集团副董事长孟丽红

对于居住的需求,当时大多数人仍处于自建房、单位福利分房或房改房,“商品房”的概念尚未成型。

“很多人想住得好一点,是有经济条件的,而当时没有大规模的开发供选择。”孟丽红发现,部分城市人群已经开始对居住条件的改善有一定需求。凭借祈福集团在香港、台湾及加拿大的项目经验,孟丽红和丈夫对这一大片的空白土地有了“大胆”的想法——做房地产开发,首期拿下了是1500亩土地。

盖出了一座“县城”

1991年,祈福新邨第一期正式开盘,以别墅洋房为主。其首创性地设立了大型售楼部,提供售楼书、模型、电视广告、示范单位等一系列营销设施,甚至为前来看房的顾客提供接送的“看楼车”,同时培训了一支专业售楼队伍。这在当时的国内房地产市场上尤为罕见,除了买家,也吸引了不少同行前往。

“在祈福成功售卖后,每天都有全国各地的开发商前来参观。”孟丽红对此记忆犹新,祈福的规模在当时确实罕见,“我记得广州市府当时要招商引资,关于房地产项目的都要带着发展商到祈福新邨走一圈,以此给对方信心。”

祈福新邨内景

当时,连接番禺到广州市区的洛溪大桥已经通车三年。在通车之前,从广州市区到番禺,快则三小时,慢则半天。洛溪大桥的建成,让广州和番禺实现了半小时互通,番禺的人气开始攀升。

回顾整个番禺,甚至广州及中国的房地产发展历史,似乎都无法绕开祈福新邨的起步和发展。

1992年邓小平南方讲话之后,中国的经济开始崭露头角,其中房地产投资出现明显的高峰期。根据国家统计局《固定资产投资统计快报》的数据,1992年固定资产投资总额为8080.1亿元,较1991年增长44%,而房地产开发投资总额为731.2亿元,较1991年增长117.6%。1993年的房地产热表现得更为明显,房地产投资总额1937.5亿元,较1992年增长164.9%。

根据《中国统计年鉴》(1990-2001年)的统计,上个世纪90年代,我国直接从事房地产开发的公司在10年间增长了5.2倍,从业人员从14.7万人增加到97.2万人。截至2000年底,人均住房建筑面积为20.4平方米,达到中等收入国家人均住房水平。

广州市作为广东省省会城市,其变化尤为明显。1990年开始,广州市的整体房价增长驶上快车道。在越秀区环市东淘金路一带的商品房,例如淘金花园的价格,在1990年代已超6000元/平方米。随后,天河北的东方明珠苑,针对港澳客户的售价也高达1.2万元/平方米。

由于邻近香港,环境宜居的广州房价不到香港价格的一半,“当时在广州买房的主要有两种人,一是广州本地人,一是香港人。而有香港发展商背景的楼盘,香港业主的比例更高,例如祈福新邨。”土生土长的广州番禺人陈先生回忆。

“当时的祈福新邨有八成买家来自香港。” 孟丽红告诉《21CBR》,初期的祈福新邨采用港式及国外先进的建设管理方式,结合广州番禺当地天然的优质环境资源进行建设,率先开发了别墅及洋房,家家户户门口都有小花园,并在香港进行了大规模宣传。 

“我们为香港人回到内地置业开创了先河,给他们提供相关的法律手续服务和保障。”孟丽红透露,最吸引香港买家的是,同样的好环境,却可以以更低的价格买到房子,“当时祈福的房价大约为1000元/平方米,是香港价格的1/10。”而有一些原本是祈福集团从香港请来的记者、摄影师、广告人、律师,在协助祈福新邨工作的过程中,也成为了业主。

一时间,祈福新邨掀起了港人置业内地的热潮。

但实际上,对于祈福而言,这么大的“盘子”,没有先行经验,孟丽红和彭磷基也在摸索前行。

1992年11月,祈福的第一个会所开业,开创住宅区拥有会所先河。当时的祈福新邨一期仍在开发当中,居住人仅有几十户人家,而配套是按照上千亩的地方居住人群来建的。 

作为祈福的老业主、零售行业老员工,现为祈福生活服务控股有限公司运营总监梁玉华回忆说,当时的祈福会所麻雀虽小五脏俱全,拥有网球场、篮球场、溜冰场、室内羽毛球场和乒乓球台,以及健身房等。另外,还配有西餐厅、卡拉OK和一个供孩子玩乐的开心乐园。这在当时的国内也是罕见的,吸引了周边很多人前来参观,也成为了祈福的一大卖点。

“我们的会所仅对业主和业主朋友开放,这引起了当时的一些矛盾,保安不允许外来人员进入,同时也规定穿拖鞋者不得进入。”当时番禺还是一个小村落聚集的地方,祈福的“高格调”显得有些格格不入,但是对看客来说,却更具有神秘感和吸引力。

梁玉华在祈福新邨一期入手了自己的第一套房子。“当时买的是一套小别墅,大概190平方米,总价20多万元。”不止梁玉华,首批进入祈福集团的老员工,都陆续在祈福新邨安家,用她的话说,住在祈福新邨最大的好处是,可以切身体会到住客的要求,“所以不断推动增加新的配套设施,居住环境越来越完善”。这便有了后来的酒店、学校、医院,连社区内的给水和排水系统,祈福集团都亲自操刀,并且通过了一次又一次的大雨考验。

“第一期发售,售楼处已经有人开始排队,更有顾客足足排了两天。”孟丽红表示,当时开盘仅两小时,已卖出500套别墅。

从1991年祈福新邨初次发售起,其后几年均维持了较好的销售业绩。资料显示,1996-1997年两年内,祈福新邨共售出5300多套单位,销售额达23亿元。

随后,祈福陆续在周边收购了可容纳2000-3000户的鸭塘用地以及一家香港企业所拥有的地块,三次收购加起来土地面积共达7500亩。

自1991年祈福新邨建邨至今,已投入资金超千亿元,作为祈福集团的经典巨作,规模之大使其享有“中国第一邨”的美誉。迄今已售出逾5万个单位,常住人口达10多万人,业主20多万人,俨然一座相当规模的县城。近年来为了解决人口、车辆暴涨带来的交通问题,祈福更是不惜成本投入2亿元自建隧道。

如今,祈福新邨已经坐拥11所国际及省级学校、一家国际JCI认证及国家三甲医院、约230万平方米城市综合体,涵括祈福缤纷世界、祈福国际公寓、大型购物广场、豪华星级酒店、现代化大型超市、大型生鲜市场、各大银行、巴士总站、美食街等以及100多个大小休闲公园,绿化面积高达75%,邨内拥有祈福牺牲用地600亩开挖的祈福湖、超30万棵树木和50万棵花卉,是目前广州公认的社区配套最齐全的超级大城,也是国内首个超级大楼盘。

祈福医院

走过26年,祈福新邨如今仍在继续开发。

20万人口的迁徙

走在祈福的中心湖边,随处可见三代同堂的场景,拄着拐杖的老人家以及推着婴儿车的年轻夫妇一同散步。

“我们最早一批买房结婚的业主,不少仍然住在祈福,如今他们当中有些孩子已经在祈福学校毕业了,甚至连孙子都入读了祈福学校。”孟丽红透露,她与祈福新邨的第一批业主,很多已经成为了好朋友,有时候业主还会把她请到家里去做客吃饭。

随着时代变迁,祈福的面貌也正在发生改变。“以前在祈福轩喝早茶的人都是一口港式粤语,而如今,至少有三分之一的顾客说着流利的普通话。”祈福老业主彪叔表示,住在他隔壁家的香港邻居,几年前就将房子卖给了一家江西人,“最近几年,我发现年轻人也多了起来”。

1988年出生的陈煜去年与妻子在广州结婚,作为新广州人,他一直希望能真正在广州“安家”。在几乎转完大半个广州之后,他决定落户祈福名都,当时两居室的价格是120万元。“像我们这样的普通打工族,无法承受市区的房价,更愿意选择靠近市区,但是生活配套也同样齐全的房子。”他告诉《21CBR》记者。

“我们的业主有个共同特征,对生活品味要求比较高,素质较高,同时向往西方管理和设计。”孟丽红表示,现在祈福的业主更多是年轻的白领或管理层人士,另外,外籍人士也是从售楼初期迄今的一大客户群。根据祈福方面统计,目前已经有来自美国、法国、德国、新加坡、日本等106个国家及地区的人士成为祈福的业主。

面对来自全球各地的不同人群,有不同的生活和居住习惯,祈福在管理方面也照顾到了各种细节。祈福小区的各种标识均采用中英文对照方式,在祈福的客户服务各个岗位上,都安排至少一名掌握外语的工作人员,以便对外籍人士提供服务。为了统一化管理,在建别墅时,祈福物业甚至将“每户可以养多少宠物、狗屋的大小范围”等问题,也做出了详细的标明。

随着各类购房者越来越多,祈福业主在更加多样性的同时,也产生了极大的共性,其自称为“祈福人”。在小区内街地面停车的道路上,多数为两车道,因此停放车辆统一停在同一条道上,才不会影响道路通行。于是,每年祈福物业会在12月31日夜晚发出温馨提示——明年整年的停车统一停放左边/右边。20多年来,祈福物业和居民已经形成了默契和自觉,去年停放是左边,今年就会停放在右边,交叉替换,“确保每一条路都是顺畅的,这已经形成了祈福人的文化。”孟丽红表示。

人口基数越来越庞大,众口难调,对于祈福的物业管理自然形成了巨大的压力。“管理如此大的一个社区,有别于一般的小楼盘,无论是沟通还是效率都不同。”祈福物业公司总监陈宇雄告诉《21CBR》记者,为了不顾此失彼,物业将整个祈福划分为15个区域,一个区内大概涵盖2000-7000户,进行专区“网格化”管理。

祈福早期巴士,后期根据车辆状况更换了大批新车

在陈宇雄看来,真正与业主形成无阻碍沟通的必须是短距离接触。除了通过微信群、电话等方式,在物管团队中,还设置了沟通专员,按照指标每个专员必须每天家访1-2个业主,每个小区电话访问3个业主。

在业主的诉求中,出行成为大家最为关心的问题。“除私家车外,目前祈福业主90%的出行由祈福承担,房地产板块每年需要补贴几百万元开展外线巴士。” 最为人所知的是率先引入楼巴,分为内线和外线。内线巴士主要穿梭于小区以内,从祈福新邨大门处商业区进入住宅区,如今已经有8条线路,供业主免费使用。

而外线方面,目前祈福的楼巴无论“淡旺”的需求,仍然维持15分钟至1个小时一班车,上下班高峰期班次更密,为“车满即走”。为方便番禺以外的业主往返祈福新邨,祈福集团开通了来往广州、佛山、深圳、珠海、以及港澳等地的快速巴士,平均每天总数高达上千班次,24小时往来。

“中国第一邨”或成绝唱

随着发展日益成熟,祈福集团决定拆分物业部分赴港上市。对于一个“城市级”大盘而言,其社区交通、物业管理、生活配套都是人们最为关心的话题,更为常常成为广州的社会新闻热点。

2016年2月5日,祈福生活服务控股有限公司低调地在香港联交所披露上市申请材料,11月8日于香港正式挂牌上市。根据资料显示,祈福生活服务属于服务供应商,主要提供四大服务:物业管理服务、零售服务、餐饮服务及配套生活服务。

2016 年 11 月 8日,祈福生活服务控股有限公司在香港成功上市

在此之前,内地已经有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务四家物业公司在香港上市,“对比之前的四家服务公司,我们有自己明显的优势,例如餐饮、零售、家居服务等部分我们都是自营的。” 祈福生活服务公司行政总裁兼执行董事孙伟刚告诉《21CBR》记者,由于自营业务,对于了解顾客需求及消费大数据方面,祈福拥有更多的主动权。

今年3月,祈福生活服务发布上市后首份业绩报告:2016年全年,公司实现收入2.89亿元,同比增长10.9%。公告称,收入增长主要是由于餐饮服务及配套生活服务分部收入增长。2016年,公司毛利同比增长19.4%至1.2亿元,毛利率由38%增至41%。毛利率增加主要由于物业管理服务及零售服务分部的毛利率增加。

孙伟刚透露,对于2017年的业绩目标,祈福将努力实现高单位数及低双位数的增长,企业业务方式不再限于“自营”,将考虑收购或者加盟形式。

作为房地产的附属产业,物业服务上市在近几年掀起热潮,成为资本新宠。据悉,金科、雅居乐、世茂集团、碧桂园等公司都有将物业分拆单独上市的计划。

其实在祈福开发房地产的26年期间,尝试了多个“第一”,其中不少已成为其他房地产商模仿或者修正的范本。

例如,第一个在社区内自建消防队。“我们有一个消防团,请的是专业消防队伍,配备了两台专业的消防车。”陈宇雄表示,祈福在国内属于最早一批做封闭式管理的小区,而相对封闭也对安全性有了更高的要求,“除了紧急的救火情况外,专业的消防团队在日常对房屋的消防设施、维修、保养、检查都起了很大作用。”

例如,创办全国首家、亚洲第二家通过国际JCI认证的综合医院,同时为国家三甲医院。医院以西医、中医、自然医学相结合为诊疗特色,尤其是在肿瘤治疗方面有突出成绩。彭磷基作为医学博士,亲自出任院长,“彭院长每周大概有一半时间都在医院里会诊,与医生们讨论病例及治疗方案”。祈福医院执行院长张涛表示,如今祈福医院已经远近闻名,就诊患者不仅是周边地区、国内各省市,港澳台及海外人士占比也不在少数,“我们的国际客户服务中心统计,已有144个国家和地区客人到我院就诊,去年一年外籍患者人数达到十几万。”目前医院正在投入二期的建设,资金投入25亿元,将于今年6月份落成使用,届时可用面积将比一期增加1/3。

不得不提到的是,在社区服务的众多业务中,亏损业务也不在少数,其中楼巴的运营最让人“头疼”。20余年来,祈福新邨累计为楼巴补贴超3000万元。另一“亏损”板块为医院,刚刚收支达到相对平衡的祈福医院,却马上又投入了第二期的建设。

“有些事情,就算知道没有盈利,也要坚持做。”孟丽红加重了语气,“我们南湾半岛的配套幼儿园,也一直处于亏损状态,但是为了给小孩提供读书的设施,我们还是会继续经营。”

在教育方面,祈福创办了有CITA认证的国际双语一条龙教育学校,这所创办于1996年的国际学校,在国内开创性地独自设计和实施了“中英文双语教学”模式,从幼儿园到中学,目前在读学生达4200人。祈福英语实验学校校监张新友告诉《21CBR》记者,不仅祈福业主,学校面向全社会招生,目前国际生和境外生(包括港澳台学生)占全校总人数的近三分之一。

发展了26年之久,祈福新邨迄今仍未完全开发完毕,孟丽红向《21CBR》记者透露,目前祈福新邨还剩余80万平方米建筑面积可开发,“其中住宅开发占比较小,大概80%属于商业,后续将用于建设办公和购物场地”。

祈福新邨之后,在市场上陆续出现了北京通天苑、回龙观、广州碧桂园凤凰城等大型社区,在单一开发商的建设中,规模、配套均无法超越祈福新邨。

“如果说大型住宅社区,我相信祈福新邨是中国唯一的。”孟丽红表示,依照当下的土地政策,出让地块已经由政府在前期做了一定规划,难再供应面积如此之大的土地,更不会让单一开发商做类似的大型开发,但是不排除未来在三四线城市会有相应的政策鼓励类似开发,“如果按照目前方式,不再会出现纯住宅,将会结合产业,与当下的特色小镇模式类似。”

阅读更多新刊内容,请点击链接购买纸质

相关标签: 祈福  房地产  
0
0
相关文章