美林前高管创业狙击海外地产,3年控盘60亿美元资产

来源:二十一世纪商业评论
2016-05-18

2015年春的一天深夜,信泰资本联合创始人刘二飞接到一个电话,对方来自一家中资机构,邀请他飞赴美国,向纽约地产界做一场主题演讲。

刘二飞涉足地产未久,心存顾虑,结果演讲十分成功,现场听众将其奉为专家,“我只说一个观点,中国资本的大浪正像海啸一样,从太平洋彼岸席卷过来,信泰只是第一波,跟着好几波大浪,美国地产商若能抓住机会,站在冲浪板上,一定能做大。”

这并非虚言。中国资本正如一股汹涌的洋流席卷全球市场。据汤森路透统计,2016年1-3月,中国海外投资合计1010亿美元,直逼2015年全年的1095亿美元,多宗地产投资案例引人瞩目。

2016年3月,安邦保险竞购喜达屋酒店集团(Starwood Hotels Resorts Worldwide),一个月内连续4度加价,最高报价达139.8亿美元,竞标虽未成功,也尽显中国资本的彪悍。此前,安邦以65亿美元收购策略酒店集团(Strategic Hotels&Resorts INC.)。凶悍的不只一家,自2013年起,平安、人寿、阳光等保险巨头,万达、万科、碧桂园等大型房企,纷纷斥资数亿美元涉足海外地产项目。

在中资机构出海潮中,信泰资本是一个低调的行动派,2016年4月29日,信泰刚刚与纽交所上市的赫沙酒店信托(Hersha Hospitality Trust)完成交易,收购其位于纽约曼哈顿的7家酒店,交易金额为5.714亿美元。2013年至今,其在纽约、伦敦、芝加哥、悉尼等多个全球门户城市,已揽下10余个地产项目,投资超过13亿美元,实际控制的物业价值超过60亿美元。

蓬钢(右)和刘二飞曾是美林同事,2013年起联合创业。

同为公司创始人,刘二飞和蓬钢(信泰资本创始合伙人、CEO)均毕业自美国名校,长期供职于知名跨国金融机构,浸润在国际投资一线,他们对全球资本的动向有着异常敏锐的洞察,而其职业生涯,一样有着一种戏剧性的轮回:曾是职业经理人,引入海外资本助力中国企业成长;如今,作为创业者,力推中国资本“走出去”,不变的是专业、理性和务实。中国资本出海潮中,这是一股新崛起的势力,或许,这是中国最聪明的钱。

美林时代

很多人不知道,拥有华丽履历的蓬钢和刘二飞,其奋斗的起点一样是中国的基层社会,两人也曾是“草根”。

蓬钢1960年代出生于黑龙江哈尔滨,成长于大型国企社区,1984年毕业于哈尔滨量具刃具厂子弟中学,同届100多名毕业生中,只有3人考入大学,他以遥遥领先的成绩考取清华大学建筑系,当年建筑系在黑龙江仅录取2名新生;1989年本科毕业后,蓬钢进入美国顶尖学府麻省理工学院(MIT)深造,1991年获得城市设计硕士后,他留在波士顿从事建筑及城市设计工作达8年之久。其间,他对房地产投资兴趣日益浓厚,在1999年重回MIT攻读房地产金融硕士学位。

2000年毕业后,蓬钢加入美林集团,由纽约转战香港,开创美林在亚洲的投资业务,一直到2010年的10年间,美林亚洲投资业务团队从6个人发展至100余人,管理资产规模(AUM)从0成长至60多亿美元。2004年,蓬钢回到北京,又一手创建美林的中国地产投资业务及团队,长期担任美林大中华区地产投资业务总裁。

蓬钢有着投资家的专注、严谨、稳重,“到美林的第一天就开始自我修炼,在谈判中时刻保持投资人的冷静与清醒,在任何机会与危险前,喜怒不形于色”,他在地产投资圈内声名显赫,在美林的10年,主持的著名案例包括北京银泰中心(外资金融机构在华第一笔房地产股权投资)、南京峰尚国际公寓(中国第一个全面执行欧洲发达国家住宅标准的地产项目)等。

蓬钢参与缔造了恒大地产的财富神话,2006年,他投资1.3亿美元的恒大,只是一家年销售数十亿元人民币的中型房企;2008年,恒大首度冲击香港资本市场折戟,险遭债务清算,他顶住来自众多海外投资机构的压力,力阻其起诉恒大的计划,并在危机时刻为恒大争取了5亿美元的宝贵融资。2009年,市场回暖,恒大再次出击,成功IPO。生死一线的相助,他为美林带来逾3倍的回报,也与恒大董事长许家印结下深厚友谊。

2009年,美国银行收购美林后,开始将其投资业务转售黑石,为保证业务过渡,蓬钢留任2年有余,但已心生去意,在外资机构无法主宰自己的命运,他决定创立一家自己的基金管理公司。2012年,他离开美林创业,挽留了亲手打造的核心班底,甚至保留了美林地产投资部位于银泰中心顶层的办公室。

同年,54岁的刘二飞在美林12年的职业生涯也画上了句号。

刘二飞1958年出生于吉林长春,18岁前“插队”两次:第一次在9岁时,随父母到农村生活3年;第二次15岁中学未及毕业,下放吉林省双阳县农村劳作,又一个3年。他这样形容在双阳的时光,“夏天跟着太阳走,冬天跟太阳走完了,还要跟着月亮走”,其艰辛困苦留下了一辈子的印记。直到现在,在国际投资银行业纵横近30年的刘二飞,依旧留有那段特殊岁月的习惯,比如,他吃饭从不浪费一粒米;出差时衣服若沾染污迹,习惯自己动手用酒店肥皂在洗手池搓洗。

农村的劳苦没有扼杀刘二飞的梦想,他酷爱英语,劳作一天后,多数知青天黑后纷纷睡去,他会捧起英文书在灯下苦读,也有无数次,坐在院中对着月亮思考自己的未来。转机出现在1977年,中国恢复高考,一直坚持自学英语的刘二飞考取了北京外国语大学。

1981年,本科毕业的刘二飞开始了“洋插队”,前往美国布兰戴斯大学(Brandeis University)攻读经济学学士学位,其后为哈佛商学院录取。留美后举目无亲、囊中羞涩,为负担一年两万美元的学费和开销,刘二飞不得不工作一年攒够了钱再进商学院,在1987年取得MBA学位。

其后20多年,刘二飞的投资银行生涯,勾勒了一条长长的弧线,他先后供职于罗斯柴尔德、高盛(两度任职)、摩根士丹利、东方汇理和美林,全球最主流的投资银行他都留下过足迹,他是摩根士丹利、高盛、史密斯巴尼和东方汇理等公司中国业务的创始人,是最早将投行财务顾问理念引入中国的启蒙者。2006年分管美林亚洲区(日本、澳大利亚除外)的投资业务前,他被《银行家》杂志评为“亚洲投行年度人物”。

2006年后,刘二飞长期身兼美林中国区主席与亚太区投资银行部主席,操盘多家国字头央企的IPO,有“中国投行第一人”之称,“当时在外资投行,我们将国外的资金、公司治理、经营理念源源不断引入中国,成就感特别高。”刘二飞说。

刘二飞曾描述只身在美国时的心情,“当年在农村‘土插队’希望奋斗回城,在美国‘洋插队’就想着奋斗回国。”2012年,他离开美林,如愿回到祖国的金融沃土,开始专注投资业务,“我大半辈子在投行,被贴上了投行的标签;现在靠投资能力吃饭,希望业界也能对我的投资能力再认可一次。”

2013年初,蓬钢主动联系刘二飞,讨论两人合作的可能,他们之前在美林无话不谈,理念上一拍即合,但刘仍有些犹豫:多年投资生涯,他从未直接涉足地产,担心自己价值有限,“当合伙人与做朋友不同,不能说,人家种好了果树,结果的时候就去摘果子,做好一盘菜,张口就去吃,”刘二飞表示愿意兼职,“合适一起干,不合适挂个名,进退自如。”

刘二飞很快喜欢上了地产投资,他发现,固有的投资理念和方法论同样适用地产,新平台以地产为突破口,未来也不局限于地产,他对平台可以贡献自己独有的价值,慢慢地,信泰成了他唯一的全职工作。这令圈内朋友大感意外,他们原认为,刘二飞本该去掌舵一个大牌公司,而他也的确收到过很多邀约。

刘二飞向《二十一世纪商业评论》(下称《21CBR》)记者坦承,他一直有着深厚的创业情结,10余年前,就鼓励年轻人(包括自己的子女)创业,告诫他们不要在意职业的光环,“创业是我的一种情结,也是一个死穴,如果不创业,我去见马克思或见上帝之前,对不起这个时代,对不起我自己,”这位投行圈的明星人物笑谈,在美林时一年要花掉电话费超过4万元人民币,“现在也知道用微信打电话不花钱了”。

三年来,两人相互信任,能力互补,配合默契,美林之后,在新平台上的合作更加成功;团队成员同样十分信服两人的领导力,认同公司文化,认可目标和计划,坚定看好平台的成长性,愿意全身心投入。这种士气也传导至了投资机构以及合作方,信泰周围正形成一个良性互动的生态系统。

价值洼地

多年来,常住北京的蓬钢一直在关注海外市场,“美林养成的习惯,放眼全球,时刻注意国际动态”,2012年中,美国楼市开始缓慢复苏,但其资本市场依然陷于金融危机带来的萧瑟,资金严重缺乏,美国开发商们开始打起了中国资本的主意。

2012年底,一个纽约开发商代表团来北京路演融资,核心的项目均在其中,蓬钢记得当天特别寒冷,而他却颇为兴奋,“一直是海外资本投资中国项目,美国开发商到中国找钱,这是第一次。”他开始留心美国楼市的机会,这恰能发挥团队的国际投资能力,更重要的是,相比国内,是一个价值投资的洼地。

约比克曼街5号,信泰资本出海的第一单,项目已近完工。

此次路演中的一个项目——“曼哈顿比克曼街5号”,引起了蓬钢的注意。项目要将一座历史保护建筑改建为精品酒店,同时新建一栋含65个单元的高端公寓,地块毗邻纽约新世贸中心,9.11事件后,美国政府在该区域投入百亿美元用于基础设施建设,建成后将极大改善周围环境,十分有利于区域内物业的价值提升。

蓬钢迅速联系到老友Micheal E. Kelley。Kelley曾是美林投资业务全球总裁,2003年离职创建一家基金。当年正是他将蓬钢招入美林并派驻到香港工作,蓬视其为“亦师亦友”。当蓬钢提议设立一只以中国资本为主的海外基金,敏锐的Kelley立刻表示愿意担任美国区合伙人,甚至未提出任何具体条件,“一方面因为蓬和我常年的信任关系,另一方面,我相信,中国资本未来会成为国际投资市场的重要力量,一支联通中国与国际市场的专业基金,极富前景,”Kelley在邮件中回复说。

比克曼项目总投资3亿美元,多数为贷款,两人与开发商协商购买项目30%左右的权益。筹集完种子资金后,由蓬钢负责在中国募集约1500万美元。由于人脉广泛,项目优质,募资十分顺利。

2013年初,蓬钢开始与信达资产管理公司沟通,探讨合作投资海外资产的可行性。作为一家大型国有金融机构,信达近年来的外汇资产与日俱增,国际化需求越来越大,但苦于对外部环境非常生疏,海外投资业务进展缓慢。

早在美林时期,蓬钢就与信达团队有过多次合作,双方有良好的信任基础。得知蓬钢成立独立平台之后,信达一直希望能与他的团队合作,协助其开拓海外投资业务。与比克曼项目方达成投资协议后,蓬钢便将此项目推荐给了信达,经过严格审核后,信达十分认可项目的投资价值,在参与投资的同时,主动提议,与蓬钢、刘二飞一起成立“信泰资本”,从帮助信达海外投资开始,逐步发展成一个“为中资机构及民间资本海外投资保驾护航的国际化、专业化资产管理机构”。

蓬钢欣然接受,他深知,他的专业团队、灵活机制,若能借力国有机构在信誉、资金等方面的优势,成长性更强,发展空间更大;而刘二飞此前直接参与信达重组、上市和战略投资者引进,深为信达所信任,他的加盟更增强了双方信心。

信泰的诞生恰逢其时,2013年,海外资产价值快速复苏,中国海外地产投资规模迅速增长,当年投资总规模超过150亿美元(2015年投资成交额升至210亿美元),蓬钢和刘二飞决定,加速投资布局,坚定向海外配置资产,其瞄准的标的物,则是国际门户城市核心地段的物业。

第一太平戴维斯华南区董事长林木雄告诉《21CBR》记者:“多数机构均倾向于大都市,例如伦敦、纽约、香港、新加坡、东京,大体有三大原因:第一,回报及风险合乎机构的风控要求;其次,服务于业务上的部署,例如从事金融的机构多会选择伦敦、纽约;第三,有资产配置分散化的考虑。”

开疆扩土

2013年9月,信泰美国团队Kelley麾下一名副总裁,从其在芝加哥地产企业Zeller Realty Group任职的同乡处获知,两家加州的基金计划出售其共同拥有的311大厦——芝加哥市内第七高楼。


311大厦,芝加哥市第七高楼,信泰资本2014年初完成收购。

2013年10月,蓬钢飞赴芝加哥考察时发现,这栋1990年竣工的写字楼,位于芝加哥CBD核心区,毗邻地标西尔斯大厦,其市场价已跌入低谷,一平米约为2500美金,折合人民币仅16000元,不及新建建筑成本的一半;且业主方一直有意出手,故疏于管理,出租率仅为79%,尚有约20%的空置率。

“以收购价计,当时租金回报率是6.8%,高于市场5.7%-5.8%的平均租金回报率,若出租率提升至市场水平,回报率可升至8%,资产价值的上升空间非常大。”蓬钢立刻决定对该项目进行深入的尽职调查,并与Zeller Realty Group磋商共同收购计划,拟通过对311大厦进行高品质的改造和精心的运营管理,适度提高租金水平并降低空置率以提升物业价值,获取投资回报。

收购后的两年中,信泰每年从311大厦获取10%以上的现金回报,并通过资产价值的提升获得了更多项目贷款。如此运营表现,证明了当初投资决策的眼力。在芝加哥这种大城市,写字楼投资当期现金收益达到两位数的案例屈指可数,311大厦投资的成功,源于信泰准确识别并抓住了资产价值波动周期低谷中的投资机会。

信泰的房地产投资大多属于机会型投资,其核心投资理念有两条:

一是精准判断投资趋势,由从低谷复苏的周期节点作为入市的时间窗口,房地产投资周期很强,“五年内的趋势判断尤为重要”;

二是投资博弈论,联合本地合作方共同运营,建立一个激励相容的利益结构,构建双赢的“非零和博弈”。

“我们一般占70%左右的股权,股权比例过高,合作方缺少动力;如果占股比例太低,就无法对项目施加影响,容易陷入被动。作为大股东,我们严格管理项目并确保决策的合理性,但不会压制合作方在开发或管理项目过程中迸发的激情。”蓬钢解释说,机会型基金的退出方式是,存续期(一般4-5年)结束后,以出售项目资产的方式获得回报。信泰有时会要求成为“优先受益人”,由更熟悉项目的合作方承担劣后的风险。

收购311大厦之后,信泰在美国核心城市连下数个项目,在业内的知名度迅速上升。开发商、地产基金、代理商以及众多第三方机构,纷纷主动接近信泰,在美国获取投资机会的方式,从原本的找寻项目很快变成了筛选项目。

2014年起,信泰有目的地拓展美国之外的市场。当年春,蓬钢出差路过伦敦,与一位麻省理工学院的英国同学相约在梅菲尔区(Mayfair)喝咖啡叙旧。该同学于2005年创业成立布莱克顿资本(Brockton Capital),是目前伦敦最成功的房地产基金之一。在回酒店的路上,恰好路过布莱克顿资本购置的一处地块——伦敦柯宗街60号,毗邻海德公园、伯克利广场和白金汉宫,蓬钢看后留了句话:“位置真好,如果你需要合伙伙伴,我们有兴趣。”

柯宗街60号,伦敦核心区少数获准新建的高端住宅项目,总投资达4亿英镑。

机会居然真的来了。

伦敦的供地政策极为苛刻,且该项目位于历史文化区,布莱克顿资本所规划的高端公寓项目,从地皮购置、设计直到报批,历时9年之久,待2014年底获得全部审批文件时,持有该地块的第I期基金已近到期清算,不得不将项目转让变现。蓬钢听闻后,提议由信泰收购项目70%的优先权益,考虑到这项投资需要当地开发团队的支持,由布莱克顿资本保留30%劣后权益,由其完成项目的开发建设。布莱克顿资本也有信心完成开发继续获利,蓬钢的提议迅速获得了支持。

家叶海外集团执行董事黄弼唯告诉《21CBR》记者,赴海外开发的中国机构,多选择美国、马来西亚、加拿大等“中国人喜欢去的地方”,“目标客户是中国人,开发模式也是中国式思维,开盘往往是数百套体量,其实十分危险,一旦当地政府对海外人士限购,或开发户型不符合当地风格,卖不掉怎么办?”

柯宗街60号则完全不同,这是伦敦当地真正主流的高端项目,项目规划建设32套公寓,整体投资高达4.4亿英镑,其中,信泰投资1亿英镑。据测算,项目每平方米的总造价高达3.5万英镑(约合33万元人民币),建成后,一套高级公寓的平均售价将在2000万英镑以上。即便在整个欧洲,这种高品质项目的供应量也极为稀缺。

信泰的投资判断正在得到市场验证。据蓬钢透露,项目预计2016年夏动工,2019年竣工,一名伦敦当地买家已看中一套大户型公寓,出价3500万英镑,单价高达1平方米7万英镑(约合66万元人民币)。

聪明的钱

相比中资机构在明星项目的一掷千金,信泰更加务实。

“安邦通过连续的、具有标杆意义的投资,迅速收获品牌效应,华尔道夫、喜达屋均属于市场稀缺的经典品牌,就像奢侈品一样,只要市场流动性充裕,就会持续升值,只要没有退出时间的压力,就不会受损失。”蓬钢评论说,资产升值、溢价退出是这类品牌物业主要的回报模式,同时,这类投资也有风险,“豪华酒店运营成本高,经营效益受经济周期影响较大,入住率低时甚至需要业主倒贴运营成本。”

相较而言,赫沙这样的酒店资产包,由位处曼哈顿核心区域的7家经济型酒店组成,位置颇佳,常年保持较高的入住率,日常运营费用低,现金流稳定,资产安全性强,且此类中型项目关注度低,市场竞争少,性价比高。赫沙数据显示,自1999年IPO直到2014年末,其累计收益率达到338%,甚至超过巴菲特掌舵的伯克希尔·哈撒韦公司(Berkshire Hathaway INC.)的同期表现。

在国际投行历练多年,蓬钢和刘二飞遵循国际投资界的主流规则,“不管有多好的关系,我们与交易对手的谈判都是锱铢必较,分厘必争,亲兄弟明算账,”蓬钢告诉《21CBR》记者,“国内的生意和人情容易交织在一起,熟人间不愿意算得太清;海外的商业伙伴则非常习惯我们的做事方式,宏观判断、尽职调查、交易结构设计,我们在商言商,力求万无一失。”

比如,311大厦的交易价固然理想,2014年10月至12月间,信泰团队依然多次飞赴芝加哥,聘请工程师检查大楼,评估维修费用,将其编列进预算,同时,访谈租户,了解其续租意向;推进柯宗街60号的开发项目时,信泰逐一评估审批、施工、销售各环节风险。

“一般来讲,对于开发类项目,直到项目临近开工,信泰才会开始投资。项目条件再好,我们也绝不承担规划审批的风险。就外来人而言,审批过程是最无法判断的环节,没有完整审批文件,可变性极大。”蓬钢说。此前,多家中国开发商投资海外均在审批环节上“触礁”。

信泰极力避免个人感觉对投资决策的影响,“信泰通过投资委员会进行决策,投委会通过一项投资决议,只根据理性的策略判断以及严谨的测算报告。因为采用集体决策机制,我们要求投资标的具有可预计、可量化的回报。”刘二飞说,他们服务于LP,承担受托责任,必须对投资人负责。

对比不少中国同行,信泰的一板一眼略显另类。美国一家地产中介机构的合伙人曾如此描述其见识的中国投资客:“(他们)就像007电影中的人物一样,叼着雪茄,钻出车门,抬头一看说,这栋大楼好漂亮,不管别人出多少,一定加价买下。”表述不免夸张,却代表了部分美国人的看法:中国机构对动辄数十亿美金的投资极其随性,花钱如流水,且多以老板个人意志为主。

蓬钢坦言,谈判过程最怕遭遇这样的同行,“美国人眼里的信泰不那么好谈,要求条件苛刻,我就怕人家说,‘跟你们谈真费劲,你们中国的某某公司,人家什么都不在乎’,他们一介入,我们就没戏了。”

审慎的分析决策,依然不够。信泰笃信“4分眼光,6分管理”,房地产区域性极强,但凡有项目,信泰一定寻求本地合作伙伴,由合作方占有20%-30%的股份,保障利益一致性,且多要求具有本土优势的合作方承担“劣后”责任,芝加哥、伦敦或者纽约的项目,莫不如此。

2015年,信泰谈判收购赫沙的资产包时,对方管理层本计划出售100%的股权,竭力游说信泰相信资产的增值空间,表示出售决定情非得已,无奈机构投资人认为其在纽约的资产比例过高(约占其整体资产组合的36%)。

信泰资本联合创始人刘二飞,创业是这位“投行第一人”的一种情结。

蓬钢和刘二飞一商量,设计了一个交易结构,信泰购买资产包70%优先股权,且享受年化10%的优先收益权,赫沙保留30%股权,为劣后受益人,“这不就测试出来了吗?如果管理层说的增值空间是假的,他们绝不会答应。”刘二飞说。

信泰偏好与“二线梯队”的本地开发商或投资商合作,他们规模、品牌固然不及“第一梯队”,但是,具备成熟的管理体制,在专项方面有独到之处,且更有成长的野心,有更强动力借助中国资本实现赶超,也愿意答应信泰提出的更有保障性的条件,其中有的条款“第一梯队”一般不会接受。

刘二飞告诉《21CBR》记者,信泰现在时常收到很多来自“第一梯队”的合作建议,“大多将我们当成傻钱、被动的钱、没有附加值的钱,回报率非常低,人家掌握主动权,风险由我们来担,也不享有优先收益权。这样的交易条件,我们不会接受,也建议国内其他投资人不要接受。”

蓬钢对此类合作非常敏感,谈判火候的驾驭也常恰到好处。有一回,一家大型基金希望信泰入伙收购一大项目,却只想他们担任LP,他不客气地回敬说:“你看看我的名字就是GP(蓬钢的英文名是Greg Peng,开头字母为G.P.),我怎么可能做LP?”

争取自己权益的时候,信泰同样推己及人。

2015年,黑石收购策略酒店前,信泰就考察过项目,且有机会联合加州一家族基金成为Co-GP(共同管理合伙人),一道参与竞标,信泰需承诺募资8亿-10亿美元,当时有一大型中资保险机构有意部分出资,只是决策流程较慢,且可能要经监管当局审批,“收购标的项目存在竞争,情况瞬息万变,我们内部评估发现,若协调多家出资机构,无法保证款项在指定地点、指定时间到位,一旦发动联合竞标,我们可能无法兑现承诺,于是就主动放弃了。”刘二飞说。

对于这笔错失的交易,刘二飞非常释然:“我们并不遗憾,信誉这种东西非常脆弱,积累的时候很难,一旦一两件事没做好,信誉很快就毁掉了。”

中国机会

刘二飞和蓬钢均在美林工作过,与国际大行打交道多年,20年来中国地位的变化,他们有着最直观的感受。

“2005年以前,外资的1亿美金对于多数中国企业来说,非常值钱;2009年后,中国企业找1亿美金,几个老板凑一凑就够了,国外募集1亿美元却依旧非常艰难。”蓬钢说,早年中国企业资本不足,他们一批人的使命,就是将国外的资本、经验引进来。

如今,中国资本实力强劲,蓬钢和刘二飞看到了中国人主导国际投资大势的机会。借力中国资本出海的东风,依托专业化的国际团队,他们有一个远大的梦想,将信泰资本打造成一家真正国际化的投资公司,代表中国资本真正的实力。

信泰资本创始合伙人、CEO蓬钢,这位投资家依然喜欢研究建筑。

“下一个世界最大的投资机构,肯定出自于中国。”蓬钢憧憬说。

截至2015年末,当今全球最大PE投资机构黑石,其资产管理规模为3364亿美金,其中,地产类资产高达939亿美元。与之相比,信泰等中国机构的规模相去甚远。

“追赶国际一线机构并非遥不可及,”在国际一线投行多年的刘二飞认为,打造一家投资机构的关键就是业绩,黑石之所以掌管数千亿美元的资产,原因无他,就是20多年来一直保持着20%左右的投资收益率。

在收益回报上,信泰追求“风险调整后的回报最大化”,刘二飞这样表述:有稳定现金流、相对安全的资产,10%的收益率即可;没有稳定现金流的开发类项目,要求20%以上的回报收益率。

据了解,过去3年,信泰内部测算的年投资回报率约在20%左右。世邦魏理仕执行董事张绍迁告诉《21CBR》记者,多数机构海外地产的预期回报率,“核心资产投资,年收益在7%-10%,开发类的一般年化收益率在15%左右”。

“出管理业绩就靠项目上打胜仗,现在,信达等多家国内机构相信我们的管理能力,未来如果有100家机构相信我们,资产规模会像滚雪球一样越来越大。”刘二飞说。而信泰的投资能力,正越来越得到大机构的认可,继信达之后,泰康人寿、长城资产管理公司等都已参与其项目;中国银行为其芝加哥、纽约、伦敦3个项目提供了贷款。现在,信泰已形成了一个包括投资机构和高净值人群在内的成熟“朋友圈”,常有投资者主动登门寻求合作。

“为什么有信心超越美国顶级PE?我们有得天独厚的优势,未来20-50年,中国资本的规模一定会领先全球,这是资产管理的根本动力,”刘二飞相信,站在中国崛起的大势上,“机会、能力和努力三种因素叠加,拥有远大格局,中国人打造顶级投资机构不是天方夜谭。”

而中国机构和高净值人群配置海外资产的热潮仍在延续,海外投资不确定因素多,没有专业管理,再对的趋势、再好的项目,也不一定赚钱,未来,专业资产管理机构的需求非常强劲。张绍迁告诉《21CBR》记者,在成熟的市场,“约60%左右是间接投资人,即被动投资者,他们以直接购买基金等方式参与地产投资。”这正是信泰的机会。

2016年,除已有的纽约分部外,信泰还将在全球其他核心城市设立分部,包括已有投资项目的伦敦、悉尼等地,建立一支兼具国际化和本地化的团队,同时择机拓展非地产类的投资业务。

蓬钢说,信泰未来将是“一家以中国资本为核心的、综合性的国际资产管理公司,立足中国,面向全球,以国际规则进行运营”。两人也希望,将信泰打造成汇聚拥有海外金融、投资及地产工作经验的中国专业人士的最佳平台,他们在此能充分发挥才干,通过努力获取卓越的职业成就。

过去3年,信泰已连续完成14宗交易,“我们是真正来投资的,不是光看不买的,”蓬钢说,信泰“严肃,但真正投资人”的声誉业已确立,更多机会正主动上门。他最近在接触一个英国酒店项目,其资产组合囊括遍布英伦的数十家酒店,正是听说信泰对赫沙的收购,对方才慕名而来。

全球专注地产的各大投行和顾问公司纷纷把信泰当成重要客户,高层来华往往重点拜访,以推荐手中的项目。信泰用三年走完了一个“小周期”,已初步建立一个良性循环的生态圈,国际化愿景基础坚实。

中国资本正以前所未有的规模走向世界,搅动国际资本市场风起云涌,但是,各路资金五花八门、良莠不齐,也令外部世界真假难分、虚实莫辨。刻下,一家既能代表中国资本又遵守国际投资的主流方式的基金,势必将有非常强的生命力。

在纽约演讲的那一晚,刘二飞分享了一个故事:罗斯柴尔德家族曾拥有欧洲最强大的金融机构,因为忽视美国的崛起,后来变得无足轻重。他告诫与会者,如果50年后,美国公司没在中国立住脚,就跟当年英国公司没到美国一样。他告诉《21CBR》记者:“专业投资就是一场长跑,战术上,仗要一次次打,饭要一口口吃,但只要中国能赢,我们在战略上就已经赢了。”

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