热评|限售背后的风险

来源:二十一世纪商业评论
2017-06-21

限售政策属于本轮楼市政策调整中的创新内容,增加了房屋转让的约束条件。自3月17日北京提出“企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上”之后,已经成为各地调控政策的新标配,甚至在保定和珠海出现了长达10年限售期。

限售使得房地产的投资属性降低,影响了短期获利的可能性,尤其对于加杠杆的投资者来说,风险更大。因此对于各类个人投资者来说,充分研读此类政策内容,明确投资风险,显得很有必要。

从限售政策本身来看,通过设定限售期,延长二手房交易周期。从实际情况看,房屋销售、产权登记、房产证或不动产证发放等环节都存在时滞,所以实际上此类交易周期会比预期更长。此类周期的延长,将过去的购房套现机制打乱,进而也会影响投资者的投资策略。而且不排除此类政策后续仍有继续加码的可能。

从城市数量角度看,当前限售的城市,既有一些传统的热点城市,比如说热点二线城市,也有一些大城市周边的三线城市,类似嘉兴、保定、开封等。所以从此类逻辑来看,后续限售的一个基本认定标准是,对于有很多潜在的短线炒房情况的城市,基本上都会采取类似收紧的版本。尤其是对于部分省会城市以及省会城市周边的中小城市来说,后续继续政策加码的可能性依然比较大。

从政策内容来看,限售政策本身也还是存在一些漏洞,后续预计还会有更多的细化的或加码的政策版本。比如说当前部分城市存在房屋未过户的情况下直接更名的做法。从法理上说,购房者似乎是有权利处置房产背后的各类权利关系,进而实现更名的效果。但从实际情况看,这往往会给一些购房者炒房的机会,后续势必要进行管制。比如说会禁止中介代理期房更名的业务、对于更名的做法需要提交正当理由等。

鉴于此类政策的细则性内容还没出台,更需谨慎后续政策调整所带来的投资风险。

对于过去习惯快进快出的投资者来说,限售政策会对购房资金的流动形成一定的影响,特别对于部分持有套数较多的投资者。由于限售带来的房屋转让困难,使得房屋持有成本逐渐升高。其一是利率上升的成本,按照当前利率周期的走向,预计2017年下半年开始利率水平会有进一步提高的可能,到了2018年此类趋势会更为明显,此时房屋背后的按揭贷款成本加大,而房屋转让的空间已经不大;其二是房屋自身成本,包括物业费、房屋维护成本等,若部分投资者考虑暂时性地出租,那么装修成本也将是一笔较大的开销。

如果投资者真的“熬”到了可售阶段,仍需要留意新的风险,比如说二手房集中上市的市场风险。如果按照目前各类城市两年限售期计算,预计到了2020年左右,此类热点城市或将出现二手房房源集中放量的情况,进而压制房价。对于此类投资者来说,房源转让困难、房屋溢价水平明显低于预期,这都会使得原有的投资目的难以实现。(本文作者系易居研究院智库中心研究总监:严跃进)

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